不動產(chǎn)婚內(nèi)共同還貸及增值怎么計算？

一、案情簡介

　　甲男2004年購房一套，當時價格18萬元，甲男首付8萬元，從銀行貸款10萬元，契稅等其他費用1萬元，婚前甲男還貸本息合計5萬元。2008年甲男與乙女結婚，房屋價值41萬元，產(chǎn)權登記在甲男名下。婚姻關系存續(xù)期間雙方共同還貸10萬元將貸款清償完畢，其中本金7萬元，利息3萬元。2012年離婚時房屋現(xiàn)值90萬元。
　　甲男與乙女雙方對解除婚姻關系沒有異議，但對房屋補償款的數(shù)額有異議。甲男認為，其婚前已經(jīng)與房地產(chǎn)公司簽訂購房合同并從銀行貸款，雖然婚后還貸本息共計10萬元，但每月銀行都是從其工資卡中定期扣款，女方并沒有參與還貸，離婚時無權獲得任何補償款。乙女認為，雙方?jīng)]有約定實行分別財產(chǎn)制，男方的工資收入應當屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時應按房產(chǎn)現(xiàn)值90萬元減去男方購房時的價格18萬元作為基數(shù)對其進行補償，即乙女應獲得的補償款是40萬元。

二、 法院裁判情況

　　一審法院經(jīng)審理認為，甲男和乙女結婚后還貸10萬元，雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款，但雙方當事人并沒有約定實行分別財產(chǎn)制，甲男的工資收入應當屬于夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償”的規(guī)定。
　　第一步應先計算訴爭房產(chǎn)的升值率，即訴爭房產(chǎn)現(xiàn)價格除以(結婚時訴爭房產(chǎn)價格+共同已還利息+其他費用)=90/(41+3+1)=200%;
　　第二步計算非產(chǎn)權登記一方所得補償款，即共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率，該數(shù)額的一半即為應補償?shù)臄?shù)額。10乘以200%=20萬元，非產(chǎn)權登記一方所得補償款為10萬元。一審法院判決訴爭房產(chǎn)歸甲男所有，甲男應支付給乙女10萬元補償款。乙女不服提起上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

三、 主要觀點及理由

　　《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》公布實施后，審判實踐中對第十條涉及的婚內(nèi)共同還貸增值部分的計算，各地法院做法不一，計算結果也存在較大差異。對于一方婚前貸款購買不動產(chǎn)、婚后夫妻共同還貸的情形，離婚時如何計算共同還貸的增值部分，有法官提出了分步計算的方法。
　　第一步是計算不動產(chǎn)升值率，不動產(chǎn)升值率=不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本，而這里的不動產(chǎn)成本等于購買時不動產(chǎn)價格+共同已還利息+其他費用。在計算不動產(chǎn)升值率時，必須考慮利息成本，不能簡單地用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以結婚時價格直接得出升值率。“其他費用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費，因為其費用產(chǎn)生的基礎并非交易，而是不動產(chǎn)長期使用中產(chǎn)生的費用;
　　第二步是計算非產(chǎn)權登記一方所得補償，即共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率，該數(shù)額的一半即為應補償?shù)臄?shù)額。
　　計算具體補償數(shù)額時，應注意確定計算時點，這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者屬于一方的個人財產(chǎn)。同時還應考慮兩種情形下的修正問題，

　　一是離婚時貸款尚未清償完畢，只能將夫妻共同已經(jīng)償還的利息計入不動產(chǎn)成本，而不能將長達20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本，否則會出現(xiàn)非產(chǎn)權登記一方既未享受后續(xù)可能產(chǎn)生的升值收益、卻要現(xiàn)實承擔因計入所有利息導致補償額降低的不公平結果;
　　二是一方購買不動產(chǎn)后經(jīng)過一段時間才結婚的情形，計算不動產(chǎn)升值率時，應以結婚時不動產(chǎn)價格作為計算依據(jù)，不能以購買時不動產(chǎn)價格作為依據(jù)，因為購買不動產(chǎn)至結婚前這段時間不動產(chǎn)的增值收益屬于一方婚前個人財產(chǎn)。我們認為，上述分步計算法簡明易懂好操作，對審判實踐中審理相關的案件提供了可資借鑒的方法。

　　另外需要指出的是，在離婚分割爭議房產(chǎn)時，法官不僅要明了“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分”，同時要根據(jù)婚姻法第三十九條的規(guī)定，根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，按照照顧子女和女方權益的原則作出公平裁判。也就是說，計算出的補償數(shù)額不是絕對的，法官可以根據(jù)案件的實際情況行使一定的自由裁量權，目的只有一個，即相對公平合理地解決糾紛，平衡保護離婚雙方當事人的利益。
　　審判實踐中，有時也會遇到房價下跌的情況，比如購買房產(chǎn)時在一個比較高的點位，婚后夫妻共同還貸若干年后，離婚時房產(chǎn)的現(xiàn)值反而比當初購買時下跌了。面對這種房產(chǎn)沒有增值甚至出現(xiàn)負增長的情況，我們認為，產(chǎn)權登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補償。原因有二：
　　一是一方婚前已經(jīng)簽訂房產(chǎn)買賣合同，購買什么地理位置、什么樓層、什么朝向的房產(chǎn)是購買方自己的選擇，另一方婚后只是共同參與還貸，購買方自然應當承擔房價下跌的風險;
　　二是離婚時房產(chǎn)判歸產(chǎn)權登記一方，如果只是用于居住而非投資，房價暫時下跌并不會對其造成實質性損失。

四、最高人民法院民一庭意見

　　在適用婚姻法司法解釋(三)第十條時，涉及夫妻共同還貸款項及其相對應增值部分的數(shù)額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率。所稱不動產(chǎn)升值率，是用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本，不動產(chǎn)成本包括購買時不動產(chǎn)價格+共同還貸的利息部分+其他費用(比如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費等)。

 

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