根據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以雙方約定違約金比例。違約金數額不得超過損失百分之三十；但是，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的權利義務關系的變更或者解除。

一、法律上違約行為可否認定為當事人的約定？

　　超過經濟能力或者未履行其他必要義務，導致對方當事人遭受損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的權利義務關系的變更。這里提到的“不履行”是指合同沒有履行或是因為當事人一方遲延履行主要債務而導致對方當事人遭受重大損失。“不履行”是指合同應當執行或者解除。本案中雙方對《個人按揭貸款合同》中借款人違約情形可以在不超過相應期限內處理完雙方共同同意簽訂貸款擔保書這一格式條款即予以解除，銀行也已經按照約定提供了相應幫助。

　　二、如何認定逾期還款行為的效力？

　　逾期還款行為屬于違約行為，其效力的認定，主要看是否構成違約行為是成立還是不成立以及效力的高低。即如果購房人僅在逾期還款期間違反了法律、行政法規、地方性法規或國務院有關部門的規定，購房人應當按照法律、行政法規或者地方性法規規定的期限償還貸款。如果在此期間購房人違反了《商品房買賣合同》或《個人按揭貸款合同》中約定的貸款期限的條款而構成違約的，購房人應當按照約定支付逾期還款期間利息；逾期還款期間超過一年仍未償還貸款金額10%以上或者超過一年仍未支付貸款利息的，購房人必須按照合同約定繼續償付貸款本金、利息、罰息和復利等。如果超過了約定還款期限仍未償還貸款金額10%以上或者超過一年仍未支付貸款利息、罰息和復利等的，購房人應當按照同期同類案件借款利率計算逾期還款金額、期限并支付違約金。

　　三、借款人逾期還款應承擔何種責任？

　　因購房人原因造成按揭貸款逾期，借款人應當承擔違約責任。貸款擔保的范圍一般為貸款本金、利息、罰息、復利等利息和罰息，以及因銀行原因造成的律師費、公證費等費用。在我國現有的法律制度中，除擔保法外，尚未有關于開發商遲延償還貸款或發生其他違約情形時是否承擔責任之規定。同時在民法典擔保制度中明確了開發商遲延償還貸款或發生其他違約情形時的民事責任標準。

　　本案中對于被告方提出開發商在其房屋買賣合同中存在遲延償還貸款規定進行了說明且補充協議中明確了遲延償還貸款時開發商需要承擔責任事項以及承擔責任標準。

　　新冠疫情作為突發公共衛生事件，當事人在訂立商品房預售合同時不能預見；新冠肺炎已被列為房產類傳染病，并采取甲類傳染病的預防、控制措施，雖然已經得到控制，但造成的生命財產損失是不可逆的。

　　一、新冠疫情這一客觀事件本身是符合當事人不能預見、不能避免、不能克服的特征的。

　　通常開發商主張延期交房免責，一方面是基于法律規定，另一方面也會依據其與購房者之間的商品房買賣合同的合同條款約定。大多數情況下，開發商在商品房預售合同中都會對于不可抗力做出了排除逾期交房違約責任的約定，并通過“專業術語解釋”約定“不可抗力”，例如“不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”。這種情況下，案涉房屋買賣雙方在簽訂合同時對于逾期交房違約責任排除不可抗力因素是明知且認同的，有適用不可抗力規則的合同基礎。

　　二、新冠疫情對開發商按約定時間交房造成了實質性阻礙及阻礙程度的考量根據合同免責事由成就的條件，即使新冠疫情對開發商構成法律上的不可抗力，開發商能否被免除因逾期交房而產生的違約責任，還應當考量新冠疫情是否對其按照約定時間交付房屋造成了實質性的阻礙及程度。

　　就司法實踐而言，當事人的爭議，普遍可以歸納為兩個方面，一是完全停工的期間是否合理，二是復工后受疫情影響難以正常施工造成的工期順延時間是否合理。綜合考慮受新冠疫情影響的完全停工及復工后的延期因素，中海公司的延期交房時間在合理范圍內，系因新冠疫情不可抗力導致。

　　同時，二原告亦未提交證據證明工期延誤系非疫情因素導致或中海公司自身原因導致，故可以認定新冠疫情對中海公司按照合同約定如期交付房屋造成了實質性的阻礙，且中海公司主張的受阻礙時間天數在合理范圍內。

　　三、開發商是否盡到了采取措施減少疫情影響的義務涉及房地產企業相關工作的開展與人民群眾“居住”這一基本需求息息相關，因此，房地產企業雖有因疫情影響主張免責的權利，但同時負有主動采取措施、積極應對，以減少疫情影響、降低各方面損失的義務。一般可以從兩個方面予以審查。

　　第一，對于開發商自身而言，應考量其是否有證據證明在主觀方面開發商存在拖延工期的故意，還要審查客觀上其是否積極履行合同、對疫情影響是否盡到了減少影響的義務。

　　第二，對購房者而言，開發商是否對其盡到了通知義務。在出現不可抗力事件后，可能發生違約情形的一方應積極告知合同相對方，提出合理訴求和適當解決方案，否則在信息不對稱的情況下，對方當事人若已經開始做履行準備或受領準備，將可能造成損失繼續擴大。

　　房產公司聲稱因疫情、降雨、臺風、政府政策等不可抗力，故交房時間順延，合法嗎？

　　除購房合同約定外，法律亦規定因不可抗力導致一方違約的，該方可主張免責。但降雨、臺風不屬于不可抗力，房產公司作為專業的開發商對此應當也能預見。

　　疫情屬于不可抗力，因此主張交付的時間順延能得到法院支持，但順延時間與疫情受影響的時間相同且房產公司應提交證據證明疫情影響的時長。

　　政府政策根據具體政策情況的不同，法院會綜合判定是否屬于不可抗力，但房產公司需提交證據證明政府政策在合同約定交房時間之前出臺并實施且對施工造成影響，否則法院不會支持。

　　商品房屬于個人重大資產，在取得房屋產權證之前爛尾、無法辦證等風險持續存在，業主應不定期前往樓盤施工現場核查施工進度，對進度明顯滯后的通過投訴、起訴解除合同等方式解決，避免損失擴大。

　　1、按時收房，避免房屋管理不善造成損失擴大。

　　按開發商通知的時間前往收房，避免不收房被認定視為收房，并自行承擔房屋毀損滅失、管理不善（如窗戶未關好遭遇水泡、地板翹起）的風險。

　　2、認真收房，對精裝修不符合要求的事項以書面方式反饋給開發商并拍照留存，為后期主張賠償留存證據。

　　收房時對開發商不符合合同約定或行業標準的項目及時書面提出異議，要求開發商整改，并留存相關證據（交付當時的現場照片、要求整改書面意見的照片），為后期委托第三方維修或自行更換產生費用向開發商索賠留存證據。

　　3、主張逾期交房違約金、逾期辦證的違約金，避免放棄較大金額的“財產”。

　　逾期交房的違約金一般以購房款總額為基數，業主可主張的逾期交房違約金與逾期辦證違約金不少，建議積極主張。

　　收房時，房產公司要求交物業費、契稅等款項或要求簽署免除逾期交房違約金的同意書，否則不配合交房，甲該咋辦？

　　（1）甲可不同意房產公司要求，即可不交物業費、契稅等款項或/和簽署免除逾期交房違約金的同意書，因無合同依據或法律規定簽署上述文件或交付上述費用為收房的前置事項，房產公司的單方要求無合法依據。

　　（2）如因甲不同意房產公司要求，房產公司不同意交付鑰匙等材料的，甲可對相關行為錄制視頻、錄音，證實房產公司拒絕交房，作為后期主張房產公司逾期交房違約金的重要證據，增加可索賠違約金的金額。

　　房地產開發企業應與購房人在《商品房買賣合同》中約定交房條件和具體內容，并將約定內容在物業交付時向購房人進行告知。房地產開發企業應在房屋交付時向購房人提供《商品房買賣合同》中約定且與商品房買賣合同中約定的有關事項一致的證明文件。”《住宅物業管理條例》第十七條規定，開發企業不得以未提供或者未接受相關驗收文件為由拒絕收房。

　　購房者應以物業管理合同及相關配套文件為依據，要求開發商會提供所購房屋竣工驗收備案表及相應檢測報告，對房地產開發企業隱瞞虛假工程竣工驗收備案表及相關項目檢測報告等材料，依法追究相關責任。

　　根據《物業管理條例》第七十六條規定，利用物業共用部位或者共用設施設備進行經營活動的，應當按照國家有關規定提取稅費，并應當遵守國家有關規定，建立健全物業管理制度，采取措施保證物業管理區域內秩序良好、業主共有部分完好、配套設施齊全、運行維護管理有序及業主滿意等相關管理活動持續有效開展。

　　在繁華的深圳，房產交易作為一項重大的經濟活動，關系到每一位市民的切身利益。近期，一起關于房產交付后發現面積不符的熱點事件引發了廣泛關注。作為一名專注于房地產法律領域的深圳法律咨詢網律師，我將結合實際案例和相關法律法規，為大家詳細解析這一問題。

　　一、房產交付的法律標準與面積要求

房產交付是房產交易的重要環節，涉及到業主的切身利益。根據《中華人民共和國民法典》和《城市房地產管理法》等相關法律法規，房產交付應符合一定的法律標準和面積要求。

　　1. 法律標準

房產交付應符合國家和地方的建筑規范和質量標準，包括但不限于《建筑工程質量管理條例》、《住宅設計標準》等。這些標準和規范對房產的結構安全、使用功能、環境保護等方面提出了明確的要求。

　　2. 面積要求

房產交付時的面積應與合同約定一致。根據《商品房銷售管理辦法》第十六條的規定，商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同，明確約定商品房的建筑面積、套內建筑面積和公共部位與公用房屋分攤建筑面積。

　　二、房產交付后發現面積不符的處理方式

在房產交付后發現面積不符，業主應采取合法、合理的措施維護自身權益。以下是幾種常見的處理方式：

　　1. 確認面積差異

首先，業主應確認房產的實際面積與合同約定面積的差異。可以通過委托專業的房產測繪機構進行測繪，獲取準確的房產面積數據。

　　2. 分析面積差異的原因

在確認面積差異后，業主應分析面積差異的原因。面積差異可能由以下原因導致：

　　測繪誤差：房產測繪過程中可能存在誤差，導致面積數據不準確。

設計變更：房產設計過程中可能發生變更，導致實際面積與合同約定面積不符。

施工誤差：房產施工過程中可能存在誤差，導致實際面積與設計面積不符。

3. 協商解決

在確認面積差異并分析原因后，業主應與開發商協商解決。協商解決的步驟包括：

　　書面通知：業主應書面通知開發商，說明面積差異的具體情況，并提出解決方案。

簽訂補充協議：業主與開發商可以簽訂補充協議，明確面積差異的處理方式及補償金額。

調整購房款：如果面積差異較大，業主可以與開發商協商調整購房款，確保雙方的利益得到平衡。

4. 提起訴訟或仲裁

如果協商解決無果，業主可以通過訴訟或仲裁的方式維護自身權益。業主應收集相關證據，如測繪報告、合同文本等，并委托專業律師代理訴訟或仲裁。

　　實際案例分析

為了更好地理解房產交付后發現面積不符的處理方式，我們來看一個實際案例。

　　案例背景

李先生在深圳購買了一套商品房，合同約定交房時間為2023年6月30日。交房時，李先生發現房屋的實際面積比合同約定面積少了5平方米。李先生多次與開發商協商未果，決定通過法律途徑維權。

　　案例解析

根據《中華人民共和國民法典》和相關法律法規的規定，李先生可以采取以下措施維護自身權益：

　　確認面積差異：李先生委托專業的房產測繪機構進行測繪，確認房屋的實際面積為95平方米，比合同約定面積少了5平方米。

　　分析面積差異的原因：經調查，面積差異是由于測繪誤差導致的。

　　協商解決：李先生與開發商協商，簽訂補充協議，明確面積差異的處理方式及補償金額。最終，開發商同意退還李先生部分購房款，并補償一定的違約金。

　　提起訴訟或仲裁：如果協商解決無果，李先生可以通過訴訟或仲裁的方式維護自身權益。李先生應收集相關證據，如測繪報告、合同文本等，并委托專業律師代理訴訟或仲裁。

　　三、深圳法律咨詢網律師的建議與提醒

作為一名深圳法律咨詢網律師，我在此提醒廣大市民和相關當事人注意以下幾點：

　　1. 了解相關法律法規

業主在購房過程中，應充分了解《中華人民共和國民法典》、《商品房銷售管理辦法》等相關法律法規的規定，確保自身合法權益得到保障。

　　2. 簽訂詳細的購房合同

在簽訂購房合同時，業主應詳細約定房產的面積、交付時間、違約責任等條款，確保合同條款明確、具體，避免因條款模糊引發的糾紛。

　　3. 及時收集證據

在房產交付過程中，業主應及時收集面積差異的相關證據，如測繪報告、合同文本等，以便在發生糾紛時提供有力支持。

　　4. 合理行使權利

業主在發現面積不符時，應合理行使權利，不得濫用權利侵害開發商的合法權益。業主可以通過協商、補充協議、訴訟等方式維護自身權益。

　　5. 及時咨詢專業律師

在遇到房產面積不符糾紛時，業主應及時咨詢專業律師并尋求法律幫助。律師可以幫助業主理清法律關系，提供專業的法律意見和建議，確保維權的合法性和有效性。

　　6. 注意合同約定的面積誤差范圍

根據《商品房銷售管理辦法》的規定，商品房銷售合同中應明確約定面積誤差范圍及處理方式。業主應關注合同約定的面積誤差范圍，確保自身權益得到保障。

　　7. 參與業主委員會

業主應積極參與業主委員會，通過業主委員會行使權利，監督開發商的質量管理工作，維護自身合法權益。

　　總之，“房產交付后發現面積不符，業主應如何處理？”這一問題涉及到合同法、物權法以及實際操作中的諸多細節。作為一名深圳法律咨詢網律師，我希望通過本文為大家提供一個清晰、準確的法律解讀，并提醒大家在實際操作中注意相關法律法規的規定和限制。讓我們共同努力維護一個和諧、穩定的居住環境！

　　在房產交易中，房產交付后發現面積不符是一個常見且復雜的問題。通過詳細了解相關法律法規及實際操作中的注意事項，業主可以有效維護自身合法權益，確保房產交付的質量和安全性。希望本文能為廣大市民和相關當事人提供有益的參考和指導。