中介設置“霸王條款” 有效嗎？和上海房產糾紛律師一起了解法院是如何判決的

　　有關房地產買賣協(xié)議具有管轄正式房地產買賣合同（即本合同的簽署）簽署的意向書性質。意向書成立后，買賣雙方有權自行履行或終止買賣意向，任何人不得干涉。詳細法律內容，請看上海房產糾紛律師的解答。

　　上海某房產中介因黃女士未在約定時間內簽訂房產買賣合同，起訴黃女士違約，要求支付違約金3萬元。3月31日，上海市閔行區(qū)人民法院以中介公司的申請不符合《合同法》相關規(guī)定為由，駁回了中介公司的申請。

　　2015年11月21日，黃女士和中介目標公司企業(yè)簽訂《房地產求購居間協(xié)議》和《房地產市場買賣居間協(xié)議》。同日，在中介機構公司的居間介紹下，黃女士又與出售方簽訂《房地產進行買賣協(xié)議》，約定20天后簽訂《房地產經濟買賣勞動合同》。另約定，任何一個一方未能有效履行本協(xié)議，導致我國房屋買賣未能得到最終可以完成或《買賣合同》無法及時簽訂的，由違約研究方向具有中介管理公司需要承擔違約金3萬元，作為學生提供居間服務的補償。還約定如買賣雙方之間協(xié)商合意解除本協(xié)議致使房屋買賣未能實現最終能夠完成的，則應共同提高支付3萬元違約金等內容。

　　今年1月5日，黃女士未能在2015年12月11日之前簽署上海房地產買賣合同，并致信黃女士，要求對違約承擔責任。由于王女士沒有批準這項申請，法院要求判處王女士支付3萬美元的罰款。

　　中介公司訴稱，2015年11月，黃女士表達了購買產權房的意向。21日，簽訂《房產購買中介協(xié)議》和《房產買賣中介協(xié)議》。當日，在中介公司的調解下，黃女士簽訂了《房產買賣協(xié)議》，確認了該房屋的買賣合同關系。并約定為辦理交易過戶手續(xù)，買賣雙方應在本協(xié)議簽訂后20日內簽訂《上海市房地產買賣合同》。但黃女士并未按約定履行簽約義務。

　　法院認為，有關房地產買賣協(xié)議具有管轄正式房地產買賣合同（即本合同的簽署）簽署的意向書性質。意向書成立后，買賣雙方有權自行履行或終止買賣意向，任何人不得干涉。

　　根據合同法規(guī)定，經紀人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。居間人未促成合同訂立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動的必要費用。據此，即使本案買賣雙方未能繼續(xù)履行買賣意向的原因可以歸咎于黃女士，黃女士也無需支付報酬。

　　《合同法》還規(guī)定，格式合同條款加重對方社會責任，排除對方企業(yè)主要發(fā)展權利的，該條款無效。本案中，公司可以訴請所依據的違約條款是其提供的《房地產市場買賣雙方協(xié)議》中的格式條款。條款中有“不管居間是否能夠成功，均有權向對方收取相當于中國房價2％的費用”。該條款方面具有明顯加重對方經濟責任，排除對方一個主要包括權利的情形。應為無效。據此，中介服務公司管理要求黃女士支付違約金的訴請，不符合相關法律制度規(guī)定，不予支持。

　　賣方出售了房屋，但沒有移動他和她丈夫的戶口，導致買方的戶口“失蹤”，經過多次談判失敗后，買方根據合同向賣方索要違約，以獲得法院支持。

　　2012年10月，張女士與王女士通過某中介公司的中介服務簽訂了房屋買賣合同。王女士賣掉了自己在北京通州區(qū)梨園小區(qū)的一套100多平方米的房子，成交價160萬元。同時，雙方約定，出賣人應當自房屋所有權轉移之日起10日內，到房屋所在地的戶籍管理機關辦理原戶口遷出手續(xù)。如因出賣人自身原因導致該房屋相關戶口未如期遷出，應向買受人支付違約金10000元。買受人逾期7日未遷出的，自逾期之日起，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金。2013年1月24日，王女士和丈夫將戶口遷入涉案房屋。至2013年3月5日，張女士共支付王女士160萬元，王女士將房屋過戶至張女士名下。侯女士一直無法及時將戶口遷出。張女士多次催促未果后，一紙訴狀將王女士訴至通州區(qū)人民法院，要求王女士賠償違約金4.5萬余元。

　　在案件審理過程中，王女士說，她搬進來的時候已經得到了張女士的同意，因為找不到合適的地方安頓下來，所以沒能及時搬出去，現在我也在積極辦理戶口搬出手續(xù)。張女士說，她一開始并不知道王女士的調動，在得知后一直催促王女士搬出去，但王女士一直不合作，根據合同協(xié)議無法搬出去，王女士應該賠償延遲搬出的罰款。經法官調解，王某同意盡快搬出戶口，但不同意補償違約，張某堅持要求王某補償違約。

　　審判后，通州法院認為，當事人應當按照約定充分履行自己的義務。一方當事人不履行合同義務或者不遵守合同的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失的責任。當事人可以商定，違約一方應根據違約情況向對方支付一定數額的罰款，也可以商定計算違約損害賠償金的方法。張女士和王女士簽訂房屋買賣合同后，已經履行了支付全部購房款的義務，但王女士沒有按照合同規(guī)定辦理戶籍轉讓手續(xù)，其行為已經構成違約，應當按照雙方約定承擔相應的違約責任。最后，法院判決王女士向張女士支付超過45000元的違約。判決作出后，雙方均無上訴，判決生效。

　　法官提示：部分企業(yè)房屋買賣過程中會發(fā)現存在賣房人的戶口遷出問題，但因戶口遷移學習問題系行政管理機關的管轄范圍，不屬于民事訴訟案件的受理范圍，故對于買房人起訴制度要求賣房人遷出戶口的，法院認為不會受理。但買房時可就賣房人未依約遷出戶口時應承擔的違約風險責任發(fā)展作出一個明確約定，對于買房人依據相關合同約定時間要求賣房人承擔違約行為責任的，則會得到人民法院的支持。

　　法律是維護我們自身權益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權益提供保障。如果您遇到相關問題，歡迎咨詢上海房產糾紛律師，我們會為你做出專業(yè)的解答。