上海律師_協(xié)議離婚后房產(chǎn)過戶難題分析及理

　　近年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展及觀念的變化，婚戀類法律糾紛一直處于居高不下的態(tài)勢，這其中，又有絕大多數(shù)涉及房產(chǎn)問題。近日，上海離婚律師應朋友之需，代理了一件涉及房產(chǎn)的離婚協(xié)議確認糾紛，案情比較簡單：

　　【案情介紹】 

　　 當事人與配偶協(xié)議離婚，在離婚協(xié)議書中，雙方明確約定原夫妻雙方共同所有的房產(chǎn)歸男方所有。同時，雙方還在協(xié)議中就子女撫養(yǎng)及債權(quán)債務承擔進行了約定。雙方分手、房產(chǎn)過戶，雙方走出彼此的生活，一切的軌跡本可以很順利的延展。但是，我們會發(fā)現(xiàn)，在我們生活的這個星球上，似乎所有能成為故事的，都是不按照原本的軌跡發(fā)展的。

　　本案就是如此。原夫妻雙方在簽訂協(xié)議并登記離婚后，男方擬將以上房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，為此需將房產(chǎn)過戶于自己名下，以便順利簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。但是，女方在此事中，極度不配合，致使房屋過戶之事一拖再拖，男方也始終不能將房屋出手。后，男方無奈，通過朋友找到上海離婚律師，希望法律途徑解決糾紛。

　　整個案件中，案情不復雜，甚至可以說比較簡單，無非就是確認離婚協(xié)議效力，要求被告履行協(xié)議確認的配合房產(chǎn)過戶的義務。上海離婚律師在承辦本案的過程中，秉持著“受人之托、忠人之事”，對每一個案件精雕細琢的一貫作風，將本案及與之相關(guān)案件的司法判例、觀點等，甚至房產(chǎn)析產(chǎn)、過戶辦理流程等都進行了系統(tǒng)的整理、分析和學習。在此，筆者將自己整理的資料及辦理此案件的一些心得，分享于各位法律同仁及朋友，僅供參考。但如有思慮不周，還請多包涵。

　　【案件處理】

　　根據(jù)《房屋登記辦法》第十二條的規(guī)定：申請房屋登記，應當由有關(guān)當事人雙方共同申請，但本辦法另有規(guī)定的除外。

　　有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：因合法建造房屋取得房屋權(quán)利;因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利;因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利;有本辦法所列變更登記情形之一;房屋滅失;權(quán)利人放棄房屋權(quán)利;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　本案中，原共有房屋的一方當事人不配合房屋過戶登記，另一方當事人便只能根據(jù)以上法律規(guī)定向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟或者向仲裁委員會申請仲裁(前提是要有有效的仲裁協(xié)議條款)，以對方違約為由，請求確認離婚協(xié)議效力，并要求被告履行協(xié)議確認的配合房產(chǎn)過戶的義務。在法院作出生效判決后，如果對方仍不履行，可以申請法院強制執(zhí)行，通常法院會向房管部門送達協(xié)助執(zhí)行通知書，房管部門在收到通知書后即會根據(jù)相關(guān)流程辦理過戶手續(xù)。

　　【案件分析】

　　第一，本案案由問題：對于上述案情，有觀點認為法院可以逕行判決：案涉房屋歸原告所有，并判決被告協(xié)助原告將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到其名下。

　　本案原告的訴請指向房屋的權(quán)屬，而重點在于這是所有權(quán)確認糾紛，還是離婚后財產(chǎn)糾紛?筆者傾向于這是離婚后財產(chǎn)糾紛，由此出發(fā)，逕行判決直接確認案涉房屋歸原告所有并支持協(xié)助過戶的觀點不妥。具體理由分析如下：

　　最高法院發(fā)布的民事案件案由規(guī)定將所有權(quán)確認糾紛歸屬在物權(quán)糾紛中，屬于第四級案由，將離婚后財產(chǎn)糾紛歸屬在婚姻家庭糾紛之中，屬于第二級案由。可見，所有權(quán)確認糾紛與離婚后財產(chǎn)糾紛是性質(zhì)不同的兩類糾紛。

　　所有權(quán)確認糾紛是指針對某一標的物的權(quán)利歸屬產(chǎn)生爭議而引發(fā)的糾紛。只有當事人之間就某一動產(chǎn)或不動產(chǎn)爭相主張所有權(quán)的時候，法院才能對該爭議的動產(chǎn)或不動產(chǎn)權(quán)利歸屬加以確認。《物權(quán)法》第三十三條規(guī)定：因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利。而本案中訟爭的房屋屬于原被告共同所有，這一點非常明確，彼此都無疑義。既然雙方不存有物權(quán)歸屬爭議，本案當然就不屬于所有權(quán)確認糾紛而屬于離婚后財產(chǎn)糾紛。

　　第二，訴訟請求問題：前已述及，本案的案由是離婚后財產(chǎn)糾紛而非所有權(quán)確認糾紛，即債權(quán)糾紛。所謂債權(quán)，是指一方要求他方為一定行為或不為一定行為的權(quán)利，是一種相對權(quán)。債發(fā)生的原因有合同、無因管理、不當?shù)美⑶謾?quán)行為。物權(quán)，是指權(quán)利人對特定的物享有的支配和排他的權(quán)利，是一種絕對權(quán)，主要包括所有權(quán)和他物權(quán)(用益物權(quán)和擔保物權(quán))。物權(quán)法第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此，在擬定訴訟請求之時，應列明確認離婚協(xié)議效力并要求被告履行協(xié)助過戶義務，而非請求法院確認涉訴房產(chǎn)的歸屬，此為關(guān)鍵。

　　第三，管轄法院問題：本案雖涉及房產(chǎn)過戶問題，但是因女方不履行雙方所簽訂的離婚協(xié)議引起，是債權(quán)糾紛而非物權(quán)糾紛，因此不適用因不動產(chǎn)引起的糾紛由不動產(chǎn)所在地法院管轄的原則，應適用“原告就被告”的普通管轄原則而不是不動產(chǎn)專屬管轄原則。

　　【律師建議】

　　為規(guī)避以上的法律風險，減少訴累，我們可以采取以下的方式：

　　第一，離婚時，到公證機關(guān)辦理離婚協(xié)議書公證。為了防止出現(xiàn)離婚后，一方不配合的情況出現(xiàn)，可以在辦理離婚時，將離婚協(xié)議書公證，以證明協(xié)議書的真實性，這樣房管局就會對離婚協(xié)議書予以認可，將房產(chǎn)過戶。

　　第二，如果雙方協(xié)商達成一致，準備以協(xié)議的方式離婚，但是一方擔心離婚協(xié)議簽署之后，另一方不按照離婚協(xié)議書的內(nèi)容協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，那么此時可以采用公證協(xié)議書的辦法或者直接起訴到法院，以調(diào)解的方式結(jié)案，拿到法院的調(diào)解書與辦理離婚協(xié)議書公證一樣的效力。無疑，在實踐中，采取后者的方式可以大大降低經(jīng)濟成本。

　　總之，由于我國法律對不動產(chǎn)采取的是公示生效主義，只有辦理了過戶所有權(quán)才能得以變更，因此不管在何種情況下，協(xié)議確認的房屋歸屬人都要及時辦理過戶手續(xù)，以免后期滋生不必要事端。

　　【案件延伸】

　　一、協(xié)議由一方過戶于另一方如何處理

　　此種情形下，如果雙方在協(xié)議簽署后均無二意，對方也愿意配合辦理過戶手續(xù)，那么按照正常的程序遞交材料就行了。

　　如遇對方不配合，協(xié)議確認的房屋歸屬人可通過訴訟或仲裁方式解決爭議，處理方式同上。

　　二、協(xié)議由雙方過戶于子女如何處理

　　如案涉房屋產(chǎn)權(quán)初始登記于原夫妻雙方名下，原本就屬于雙方共同所有。雖然二人離婚時一致同意將房屋贈送子女所有，但該贈與協(xié)議不能直接引起物權(quán)變動，它只是引起物權(quán)變動的原因。子女依據(jù)其父母所達成的房屋贈與協(xié)議，僅僅是取得了 “要求其父母將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到自己名下” 的債權(quán)。如要想擁有案涉房屋的產(chǎn)權(quán)，必須經(jīng)過“變更登記”這一要件行為。案涉房屋產(chǎn)權(quán)在沒有變更登記的情況下，自始至終屬于原夫妻共同所有，而非子女所有。在辦理過戶中，如父母一方或雙方不配合，子女可以通過訴訟途徑，要求違約方承擔履行協(xié)議的義務，協(xié)助房產(chǎn)過戶。

　　三、協(xié)議簽訂后，其中房產(chǎn)贈與條款是否可以撤銷

　　在此問題上，一種觀點認為，離婚協(xié)議中的房產(chǎn)贈與條款與整個離婚協(xié)議是一個整體，不能單獨撤銷。男女雙方基于離婚事由將夫妻共同財產(chǎn)處分給子女的行為，可視為一種有目的的贈與行為，在雙方婚姻關(guān)系因登記離婚而解除的情況下，應認為贈與房產(chǎn)的目的已經(jīng)實現(xiàn)，故贈與房產(chǎn)條款不能隨意撤銷。

　　另一種觀點認為，婚姻登記部門在辦理離婚登記時，根據(jù)《婚姻登記條例》的規(guī)定，只要求自己自愿離婚的雙方當事人對子女和財產(chǎn)問題協(xié)商一致作出適當處理，并不對財產(chǎn)分割協(xié)議進行實質(zhì)性審查。合同法規(guī)定經(jīng)過公證的贈與合同，或者具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質(zhì)的贈與合同不可撤銷，而在婚姻登記機關(guān)簽訂的贈與合同并不屬于法定不能撤銷的合同。

　　上海離婚律師認為，單純的贈與行為與離婚協(xié)議中的贈與行為性質(zhì)有所不同，贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。而在民政部門登記離婚時達成的財產(chǎn)分割協(xié)議所涉及的贈與條款，與解除婚姻關(guān)系密不可分。我們來看最高人民法院如何處理離婚協(xié)議中房產(chǎn)贈與條款的撤銷問題：

　　最高法觀點：協(xié)議離婚時夫妻雙方達成的將房產(chǎn)贈與子女的條款，與解除婚姻關(guān)系密不可分，在雙方當事人已經(jīng)協(xié)議離婚的情況下，一方反悔請求撤銷贈予條款的，人民法院經(jīng)審查沒有欺詐、脅迫的情形，應當判決駁回其訴訟請求。
 

　　四、協(xié)議簽訂后，一方死亡，如何過戶

　　對于此種情形，有以下兩種觀點：

　　一種觀點認為：房產(chǎn)沒有過戶，該房屋的所有權(quán)人還未變更，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓經(jīng)依法登記才發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。所以此時可以由協(xié)議確認的房屋歸屬人按繼承程序行使權(quán)利，具體可以房屋所有權(quán)人的繼承人為被告向法院起訴，要求繼承其房產(chǎn)。

　　另一種觀點認為：離婚協(xié)議書明確約定爭議房屋歸屬，那么房屋所有權(quán)人需要履行離婚協(xié)議中的義務就是配合辦理過戶。而在過戶之前，房屋所有權(quán)人遭遇車禍去世，故其該履行本協(xié)議的行為無法繼續(xù)履行。那么因房屋所有權(quán)人去世這一刻導致繼承的發(fā)生，在其繼承人沒有明確書面放棄繼承權(quán)的情況下，其對被繼承人權(quán)利義務概括承受。因此，協(xié)議確認的房屋歸屬人可以房屋繼承人為被告起訴，要求其繼續(xù)履行離婚協(xié)議配合過戶的行為。

　　但是，上海離婚律師認為，由于爭議房產(chǎn)不屬于原房屋所有權(quán)人的遺產(chǎn)，而是協(xié)議確認的房屋歸屬人根據(jù)離婚協(xié)議分割的屬于其個人的財產(chǎn)，故其不應按繼承程序行權(quán)。

　　另外，由于離婚協(xié)議的一方當事人已經(jīng)死亡，客觀上已經(jīng)不存在履行離婚協(xié)議的異議人，故其無需通過訴訟的途徑確認離婚協(xié)議的效力，而且由于沒有異議人，客觀上也無法提起確認之訴。因配合其履行離婚協(xié)議的唯一義務人已經(jīng)死亡，故其已無法要求原房屋所有權(quán)人配合其辦理爭議房屋的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，而其他人則沒有上述義務。

　　鑒于此，協(xié)議確認的房屋歸屬人可以而且唯一能行權(quán)的方式是：持離婚協(xié)議和房屋所有權(quán)人的死亡證明去產(chǎn)權(quán)登記部門要求其辦理爭議房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。房屋登記部門收到其的申請后，只需確認死亡證明和離婚協(xié)議的真實性以及爭議房屋無抵押登記的事實，即可辦理房屋變更登記手續(xù)。因為根據(jù)《物權(quán)法》第十二條的規(guī)定，房屋登記機關(guān)有核實相關(guān)事實的義務。如房屋登記部門拒絕辦理爭議房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，其則可以向法院提起行政訴訟，要求房屋管理部門履行變更登記的具體行政行為。

　　五、協(xié)議離婚后，按揭房產(chǎn)如何才能過戶

　　沒有房產(chǎn)證的按揭房，離婚后如何過戶呢?我們都知道，房屋過戶必須有房產(chǎn)證，沒有房產(chǎn)證是無法進行過戶的。按揭房的房產(chǎn)證在正常情況下，應該是在銀行抵押的。因此，離婚后，分得房子的一方想要過戶的，可以有兩種辦法：

　　1、 提前還貸：消除銀行按揭抵押貸款的抵押登記，如果沒有很多現(xiàn)金提前還貸的，可以考慮通過一些貸款公司將房產(chǎn)證贖出。在取得房產(chǎn)證后，雙方到房產(chǎn)登記部分辦理過戶。

　　2、 沒有能力一次清償貸款，可以與貸款銀行協(xié)商，變更貸款人，重新簽訂住房貸款抵押合同。這種操作方式比較麻煩，因為銀行出于償還貸款的風險及工作量的考慮，一般是不會給予配合的。但是，近年來隨著二手房市場的迅猛發(fā)展，商業(yè)銀行為了業(yè)務發(fā)展，大都也會進行此項業(yè)務操作。

　　有房產(chǎn)證的，離婚按揭房如何過戶，怎么過戶? 有房產(chǎn)證的，離婚按揭房過戶就比較好辦理了。按照正常的過戶手續(xù)辦理即可。

　　如上文所言，未取得房產(chǎn)證的無法辦理過戶。因此，離婚按揭房取得房產(chǎn)證的，過戶首先需要辦理離婚房產(chǎn)析產(chǎn)，離婚房產(chǎn)析產(chǎn)是離婚房產(chǎn)過戶免征契稅的證明。如果不是因為離婚分得的房產(chǎn)，在房產(chǎn)過戶時就需要繳納契稅。

　　辦理完離婚房產(chǎn)析產(chǎn)手續(xù)后，就可以到房產(chǎn)管理部門辦理離婚房產(chǎn)過戶手續(xù)，具體的過戶流程有：

　　協(xié)議離婚，簽訂離婚協(xié)議書的到公證處辦理析產(chǎn)公證，如有離婚判決書的話無需辦理公證--到交易中心辦理轉(zhuǎn)繪--到房管局辦理免征契稅申請--辦理析產(chǎn)登記手續(xù)并繳交50元登記費--取證。

　　文章引自公眾號【婚姻法之家】
 

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