傭金是指在買(mǎi)賣(mài)合同的履行過(guò)程中，中介公司因促成交易而收取的一種費(fèi)用。傭金可以由雙方協(xié)商決定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收取中介傭金可以分為直接傭金和間接傭金。直接傭金是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將房屋出售給消費(fèi)者，買(mǎi)方只支付中介費(fèi)用，而中介公司則向其結(jié)算銷(xiāo)售收入。

　　一、傭金的計(jì)算

　　傭金的計(jì)算方法主要包括：傭金的總額（傭金)=銷(xiāo)售總額×傭金率)=銷(xiāo)售傭金/房屋售價(jià)。房屋售價(jià)包括銷(xiāo)售價(jià)格和傭金價(jià)格。×傭金率表示中介公司向買(mǎi)賣(mài)雙方收取的傭金總和與該房屋售價(jià)的比率。

　　傭金率根據(jù)房屋市場(chǎng)價(jià)格及傭金率計(jì)算。如商品房的傭金率=銷(xiāo)售傭金-開(kāi)發(fā)成本（單位面積）×傭金率。

　　二、傭金的類(lèi)型及用途

　　傭金的類(lèi)型有兩種：直接傭金和間接傭金。一般來(lái)說(shuō)，直接傭金是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將房屋出售給消費(fèi)者，而中介公司則向其結(jié)算銷(xiāo)售收入；間接傭金是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向消費(fèi)者支付一定比例的傭金給中介公司，用于支付給經(jīng)紀(jì)人傭金。其中，直接傭金和間接傭金都存在著不確定因素。直接傭金主要由傭金的金額決定。

　　但是由于直接傭金和間接傭金都具有一定的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素（如傭金不能確定是否包含傭金內(nèi)容、傭金使用及返還比例),因此中介公司往往在支付給消費(fèi)者時(shí)選擇對(duì)其有利的傭金方式。因此，直接傭金和間接傭金都可以作為評(píng)估一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況的參考因素。

　　對(duì)于經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，可以在取得收入的第一個(gè)月內(nèi)全額繳納，也可以自開(kāi)票的次月起，按照5%-20%核定征收。

　　一、經(jīng)紀(jì)費(fèi)用適用稅率(10%)

　　如果是由第三方代收代付費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)自收票之日起十五個(gè)工作日內(nèi)在代收處繳入增值稅專(zhuān)戶(hù)或其他機(jī)構(gòu)支付給第三方；如果是屬于免稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)按照10%稅率計(jì)算扣除手續(xù)費(fèi)、雜費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；經(jīng)紀(jì)人應(yīng)通過(guò)電子稅務(wù)局或者小程序進(jìn)行申報(bào)。小結(jié)：與房地產(chǎn)中介公司簽訂經(jīng)紀(jì)合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)簽訂傭金協(xié)議，明確約定傭金支付的金額和時(shí)間等要求；中介服務(wù)是由第三方完成，所以中介人員也要對(duì)自己收費(fèi)行為進(jìn)行真實(shí)性、合法性、合理性審查。

　　二、傭金金額計(jì)算公式及計(jì)算方法

　　傭金金額=（傭金總額）×傭金比例。傭金總額=銷(xiāo)售房?jī)r(jià)×傭金比例。(1)傭金總額=成交房?jī)r(jià)×傭金總額-傭金）×傭金比例-傭金)=傭金（成交房?jī)r(jià)-傭金）×傭金比例-傭金),其中傭金比率為傭金總額乘以傭金比例，傭金率為傭金總額減去傭金比例-傭金收入）。(2)傭金比例=傭金基數(shù)-傭金數(shù)）。

　　三、代理服務(wù)費(fèi)率如下：

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向客戶(hù)收取的傭金=客戶(hù)傭金總額×傭金率。傭金率為3%-5%。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供代理服務(wù)時(shí)，傭金費(fèi)率可以按公司制定的傭金率確定。傭金率隨客戶(hù)委托而變化。一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以按一定比例收取傭金。對(duì)于多個(gè)客戶(hù)，為了便于管理，經(jīng)紀(jì)公司有權(quán)對(duì)多個(gè)客戶(hù)實(shí)行差異化費(fèi)率。

　　房地產(chǎn)中介公司為房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者和賣(mài)房者提供交易的居間服務(wù)，并從中收取中介費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第41條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立買(mǎi)賣(mài)合同前已直接向房地產(chǎn)中介公司支付傭金的，該買(mǎi)賣(mài)合同有效。”根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第三十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效:（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益。當(dāng)事人就惡意串通，損害國(guó)務(wù)院等國(guó)家機(jī)關(guān)、組織、公民個(gè)人利益的合同簽訂后不履行，該民事行為無(wú)效。”因此，房產(chǎn)中介公司與買(mǎi)房者簽訂的房產(chǎn)中介服務(wù)合同書(shū)為無(wú)效合同。

　　1、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

　　中介公司為委托人提供房產(chǎn)交易信息的居間服務(wù)，其中介行為應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定。如違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第49條規(guī)定的“不得為買(mǎi)受人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)”，即不得為買(mǎi)受人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。因此，賣(mài)方應(yīng)該無(wú)條件地提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。違反上述法律、行政法規(guī)規(guī)定的房產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。具體表現(xiàn)為違反了國(guó)家宏觀調(diào)控政策。

　　2、損害國(guó)家利益

　　損害國(guó)家利益是指一方當(dāng)事人在訂立或者履行合同時(shí)，嚴(yán)重侵害了國(guó)家的合法利益或社會(huì)公共利益。由于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同往往具有極強(qiáng)的商業(yè)屬性。因此，具有損害國(guó)家利益的情形是不可以通過(guò)簽訂合同而避免得到的。

　　根據(jù)我國(guó)《合同法》第53條和《民法典》第464條規(guī)定，當(dāng)事人一方以欺詐、脅迫事由訂立合同的，損害國(guó)家利益排除適用民法典第五百三十五條關(guān)于“有下列情形之一的合同，損害國(guó)家利益的:（一）欺詐、脅迫行為造成不能實(shí)現(xiàn)合同目的的”；《民法典》第463條“合同損害國(guó)家利益的情形包括行為人有重大過(guò)失；具有直接故意或其他故意的欺詐、脅迫行為；合同簽訂后一方未履行主要義務(wù)或未采取合理措施防止損失發(fā)生的……”

　　因此，上述情形下房產(chǎn)中介服務(wù)合同是可撤銷(xiāo)合同。如果一方當(dāng)事人與其經(jīng)紀(jì)人串通實(shí)施損害行為造成國(guó)家利益損失或者合同無(wú)效的話，那么房產(chǎn)中介服務(wù)合同書(shū)就可被認(rèn)定為無(wú)效合同。但是如果房屋中介公司與買(mǎi)房者或其經(jīng)紀(jì)人之間不存在這種法律上的關(guān)聯(lián)關(guān)系或者直接相關(guān)關(guān)系不存在的話，則房產(chǎn)中介服務(wù)合同就可能為不應(yīng)當(dāng)為甚至無(wú)效合同。

　　3、惡意串通

　　所謂惡意串通，是指行為人與相對(duì)人為謀取非法利益，故意相互串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益。因此，雙方在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的惡意串通是無(wú)效合同。該行為必須遵循公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則。

　　4、損害國(guó)家、集體或者第三人利益有下列情形之一的，合同無(wú)效：

　　a.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；b.惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；c.損害國(guó)家或者集體利益的合同內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的；d.損害社會(huì)公共利益的；e.違背公序良俗的。

　　房屋中介作為居間人，在房屋交易過(guò)程中起著橋梁的作用。如果買(mǎi)賣(mài)雙方因?yàn)榉慨a(chǎn)中介在交易前未能完成實(shí)地看房等原因而無(wú)法進(jìn)行簽約，中介一方可以根據(jù)協(xié)議要求違約方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。那么房產(chǎn)代理一方違約應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

　　二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)居間合同或房屋買(mǎi)賣(mài)合同，為的是能夠方便買(mǎi)方順利的完成交易，所以當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)明確約定各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。房屋居間合同中一般都有明確記載雙方各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及主要內(nèi)容。按照《合同法》第六十一條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行約定義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。

　　1、違約方需承擔(dān)的違約責(zé)任

　　而房產(chǎn)中介一方在買(mǎi)賣(mài)合同中簽訂明確約定有“違約責(zé)任”的條款，是非常有必要的。在二手房居間合同中對(duì)違約責(zé)任條款通常都有約定，這是最基本、最有效的違約責(zé)任約定辦法。

　　在二手房居間合同中除有關(guān)違約責(zé)任條款外，還會(huì)明確其他違約責(zé)任條款:

　　(1)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議或其他類(lèi)似房產(chǎn)交易流程中買(mǎi)方因違約而遭受多大損失（不包括逾期交房期間損失）。

　　(2)因買(mǎi)方違約而產(chǎn)生的違約金不得超過(guò)約定數(shù)額）。

　　(3)因賣(mài)方違約而產(chǎn)生的其他損失（包括遲延履行金和利息等多種損失）。

　　2、繼續(xù)履行

　　也就是說(shuō)，一旦發(fā)生違約將承擔(dān)違約責(zé)任。“繼續(xù)”指?jìng)鶆?wù)人不能履行其合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定；“補(bǔ)救”是指?jìng)鶆?wù)履行期限屆滿之前未履行，需要采取補(bǔ)救措施；“賠償”是指沒(méi)有履行或者不能及時(shí)補(bǔ)救而造成損失。

　　這類(lèi)違約責(zé)任可以從違約當(dāng)事人不正當(dāng)利益的角度來(lái)考慮:

　　(1)為維護(hù)交易秩序而故意不完成過(guò)戶(hù)，違約后果明顯嚴(yán)重

　　(2)拒絕履行債務(wù)或遲延提供有關(guān)文件、資料、信息等

　　(3)故意拖延或拒絕提供其他履約保證，可認(rèn)定為違約。

　　如果房產(chǎn)中介服務(wù)有瑕疵，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法完成過(guò)戶(hù)手續(xù)，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有義務(wù)履行自身職責(zé)和告知買(mǎi)方真實(shí)情況：如果買(mǎi)方不能配合賣(mài)方實(shí)地看房、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，可在協(xié)議上要求房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供相應(yīng)材料：

　　一、買(mǎi)方對(duì)房屋的基本情況進(jìn)行實(shí)地了解；

　　二、明確賣(mài)方不能協(xié)助買(mǎi)方完成交易，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；

　　三、中介機(jī)構(gòu)在一定期限內(nèi)是否能協(xié)助買(mǎi)方完成交易。如果房屋中介公司能保證賣(mài)方一定能完成合同項(xiàng)下約定的義務(wù)。

　　3、采取補(bǔ)救措施或賠償損失

　　如果雙方約定的期限未履行，則應(yīng)采取補(bǔ)救措施。此時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)支付相當(dāng)于遲延履行期間所欠付利息或違約金的數(shù)額。這種損失的大小不影響違約方繼續(xù)履行合同義務(wù)，也不影響守約方要求解除合同并要求賠償?shù)恼?qǐng)求。同時(shí)，居間人對(duì)居間合同訂立后一方所提供的資料而未盡審查義務(wù)，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。

　　如果居間協(xié)議未規(guī)定解除條件或者約定不明，則需要采取補(bǔ)救措施或賠償損失。比如：如果居間人未在房屋買(mǎi)賣(mài)前看房或現(xiàn)場(chǎng)勘查或直接提出其他有必要的要求而解除合同后出賣(mài)人就未將其所提供資料提交給出賣(mài)人但又沒(méi)有提出要求，則可以追究責(zé)任。

　　“在賣(mài)房過(guò)程中，該房產(chǎn)中介曾承諾房屋會(huì)過(guò)戶(hù)給房主，可半個(gè)月過(guò)去了，房主始終未過(guò)戶(hù)。”這是王女士一段時(shí)間以來(lái)所遭遇的一件怪事。昨日，朝陽(yáng)區(qū)三里屯路的該房產(chǎn)中介已被朝陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局查封，而該房產(chǎn)中介法定代表人已被警方控制。而朝陽(yáng)區(qū)房產(chǎn)交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)目前仍在積極處理此事。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)中介存在著嚴(yán)重經(jīng)營(yíng)不善及法律糾紛兩大問(wèn)題：一是該公司存在大量騙購(gòu)現(xiàn)象。

　　一、房主王女士：

　　去年10月，我和房主王女士經(jīng)過(guò)二手房中介看中了一套位于三里屯路203號(hào)院的兩居室。房主王芳（化名）是一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，自稱(chēng)賣(mài)房經(jīng)驗(yàn)豐富。在交易過(guò)程中王芳稱(chēng)房子還未過(guò)戶(hù)給她。隨后，王芳打電話給王女士說(shuō)可以過(guò)戶(hù)房子，并許諾給其1.5萬(wàn)元中介費(fèi)。今年2月18日下午3點(diǎn)左右，王女士來(lái)到位于三里屯路北段301號(hào)院1802室準(zhǔn)備過(guò)戶(hù)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)這套房子已被工商部門(mén)查封。此后再聯(lián)系王芳本人，她便再未與該房產(chǎn)中介聯(lián)系過(guò)。

　　二、中介張某：

　　昨天上午，記者與王女士一起來(lái)到朝陽(yáng)區(qū)三里屯路的新世紀(jì)中佳房產(chǎn)中介公司，并被公司負(fù)責(zé)人張某擋在門(mén)外。記者問(wèn)該中介如何辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，張某稱(chēng)“那就是我告訴你的”。張某稱(chēng)，該公司有20多名員工，而記者提出想看下他們?cè)谑袌?chǎng)監(jiān)督管理局登記的信息及公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其稱(chēng)“看你自己有沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照就行”。張某稱(chēng)她不清楚公司情況，也沒(méi)有看過(guò)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。隨后記者向該公司一名工作人員求證此事，對(duì)方稱(chēng)未聽(tīng)說(shuō)此事，并表示張某就是該公司法定代表人。

　　三、中介許諾：

　　“我可以幫助您完成房屋過(guò)戶(hù)。”昨日，王女士稱(chēng)，她將房子賣(mài)給一名叫李先生的男子后，中介稱(chēng)要先支付2萬(wàn)元定金給李先生，再將房屋過(guò)戶(hù)給他。李先生表示同意并于10月25日辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，“但一直到現(xiàn)在一直沒(méi)辦成。”在買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商無(wú)果后，該中介公司法定代表人已被警方控制。

　　四、法定代表人張某：

　　對(duì)此，朝陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局工作人員表示，此事由朝陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)處理，但對(duì)于記者反映的情況，則稱(chēng)無(wú)法提供相關(guān)證據(jù)。昨日上午11時(shí)許，朝陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局工作人員和朝陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局技術(shù)人員先后來(lái)到三里屯路某房產(chǎn)中介公司辦公室，將該公司法定代表人張某控制。在與其溝通時(shí)，張某稱(chēng)其剛從外地回來(lái)不久。但在接受警方調(diào)查時(shí)稱(chēng)，因自己在外地工作，因此并未在現(xiàn)場(chǎng)回答記者咨詢(xún)。“目前此事我們還未給出解決方案。”朝陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局工作人員說(shuō)。