物業(yè)管理公司作為受托實施管理的公司，應當按照《物業(yè)管理服務合同》約定，履行相應的管理義務。但是，物業(yè)管理公司是一個民事主體而非行政管理機關，因此，物業(yè)管理公司是不能采取強制措施的，它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問題時向業(yè)主及使用人提出改進意見，而不能直接采取行政制裁手段。

　　因此，只要小區(qū)管理部向業(yè)主提出了整改意見，應當說就已盡到了依管理合同而履行的義務，對于業(yè)主的違約行為物業(yè)管理公司不承擔責任。

　　但是，如果物業(yè)管理公司根本沒有履行監(jiān)督管理義務，沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時告知有關部門或業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司就違背了物業(yè)管理合同的義務，此時應當承擔相應的違約責任。

　　綜上可知，業(yè)主違章搭建的行為影響了小區(qū)這個整體商品的整體外觀，且沒有履行對業(yè)主自身行為規(guī)范的約定，物業(yè)公司是有必要對其進行監(jiān)管和限制的；但物業(yè)管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權限，且不利于矛盾的解決。物業(yè)公司應把握好尺度，使用較為委婉的方法，融管理于服務中，設法得到業(yè)主的理解與支持。

　　商戶欠租物業(yè)能夠采取強制措施嗎

　　1、物業(yè)項目在招租招商過程中，要對租戶的商業(yè)信譽及其行業(yè)前景做出適當?shù)恼{研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風險。

　　2、一般情況下，對欠租租戶的處理要依據(jù)1998年建設部《關于物業(yè)轉讓、租賃的管理準則》規(guī)定：對欠租人先進行書面催租，如果沒有得到有效回應，則以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實施要堅決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。

　　3、個別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些“質地較為優(yōu)良”的公司或對整個項目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當?shù)膶捪藓蜏p免，在對這類公司采取處理措施時一般應適當留出余地。

　　4、對欠租租戶采取措施的基礎是與之簽署了具備法律效力的租賃合同，因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當然要通過律師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見。

　　面對樓上漏水卻遲遲未得到解決，甚至物業(yè)也置之不理的情況，作為樓下住戶的您一定感到非常困擾和無奈。別擔心，深圳房產(chǎn)糾紛律師為您提供一些實用的建議和解決方法，幫助您有效應對這一難題。

　　### 一、確認漏水原因與責任歸屬

　　首先，需要明確的是漏水的原因和責任歸屬。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百九十六條的規(guī)定，不動產(chǎn)權利人因用水、排水等利用相鄰不動產(chǎn)時，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權利人造成損害。因此，如果樓上漏水是由于其不當行為或疏于管理導致的，樓上業(yè)主應承擔相應的責任。

　　1. **自行勘查**：初步判斷漏水點及原因，如管道老化、防水層失效等。

　　2. **專業(yè)鑒定**：若自行難以確定，可請專業(yè)維修人員或第三方鑒定機構進行勘查，明確責任。

　　### 二、與樓上鄰居友好協(xié)商

　　在明確了漏水原因和責任后，第一步應嘗試與樓上鄰居進行友好協(xié)商，畢竟遠親不如近鄰，和睦的鄰里關系有助于問題的順利解決。

　　1. **主動溝通**：以平和的態(tài)度向樓上鄰居說明情況，請求其盡快采取措施修復漏水問題。

　　2. **提出方案**：可以共同商討解決方案，如共同請專業(yè)維修人員上門查看等。

　　3. **書面通知**：若口頭協(xié)商無果，可通過書面形式發(fā)送《告知函》，要求其在合理期限內(nèi)修復漏水問題。

　　### 三、求助物業(yè)或社區(qū)居委會

　　如果樓上鄰居不配合，您可以求助于小區(qū)物業(yè)或社區(qū)居委會。他們作為中間協(xié)調者，有時能促成雙方達成一致。

　　1. **聯(lián)系物業(yè)**：向物業(yè)公司反映情況，要求其介入調解，并監(jiān)督樓上鄰居的修復工作。

　　2. **社區(qū)居委會**：若物業(yè)不作為，可進一步向社區(qū)居委會求助，利用社區(qū)的力量推動問題的解決。

　　### 四、采取法律手段維權

　　當協(xié)商無果、物業(yè)不管時，您可以考慮通過法律途徑來維護自己的合法權益。以下是一些具體的步驟和注意事項：

　　1. **收集證據(jù)**：拍攝照片、視頻等證據(jù)材料，記錄漏水情況及造成的損失；保留與樓上鄰居、物業(yè)溝通的記錄。

　　2. **提起訴訟**：向法院提起相鄰權糾紛訴訟，要求樓上鄰居停止侵害、排除妨礙、賠償損失等。

　　3. **申請訴前調解**：在正式立案前，可向法院申請訴前調解，爭取以更快速、和平的方式解決糾紛。

　　4. **執(zhí)行判決**：若法院判決支持您的訴求，但樓上鄰居仍不履行義務，可申請強制執(zhí)行。

　　### 五、案例分析與注意事項

　　在實際案例中，因樓上漏水引發(fā)的糾紛屢見不鮮。例如，某小區(qū)高層住宅因樓上鄰居洗澡時大量積水滲漏至樓下，導致樓下天花板受損嚴重。樓下住戶多次與樓上協(xié)商無果后，委托律師提起訴訟，最終法院判決樓上鄰居承擔全部修復費用及樓下住戶的部分財產(chǎn)損失。

　　在處理此類糾紛時，需要注意以下幾點：

　　1. **及時行動**：漏水問題一旦發(fā)現(xiàn)應立即采取措施，避免損失擴大。

　　2. **保留證據(jù)**：證據(jù)是維權的關鍵，務必做好收集和保存工作。

　　3. **合法合規(guī)**：在維權過程中應遵守法律法規(guī)，不得采取過激行為。

　　4. **尋求專業(yè)幫助**：如有需要，可及時咨詢專業(yè)律師或相關機構以獲取更準確的法律意見和幫助。

　　總之，面對樓上漏水物業(yè)不管的情況，我們應保持冷靜和理性，通過友好協(xié)商、求助物業(yè)、法律維權等多種途徑來解決問題。同時，也應加強鄰里之間的溝通和理解，共同維護和諧的居住環(huán)境。

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》第62條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定提供物業(yè)服務”以及《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定執(zhí)行；物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定應當由當事人承擔法律責任的事項的除外。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生突發(fā)事件或者意外事件的時候，應當立即采取避險措施以避免損害擴大或者造成其他損害；并應當在合理期限內(nèi)提供應急處置措施和相關技術服務和協(xié)助。

　　緊急情況下依法可以采取自救措施的；其他相關事項可以根據(jù)實際情況向當?shù)毓矙C關報案或依法向有關部門求助。對采取相應措施仍不能消除危險的，應當立即向公安機關報告。

　　根據(jù)物業(yè)管理的理論，業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同的權利。該小區(qū)沒有安裝監(jiān)控器，是屬于物業(yè)的過錯，應該由物業(yè)承擔維修責任。非常幸運的是，該小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，因為業(yè)主提出的建議和意見，馬上認識到了不足之處，并及時的采取措施，計劃安裝監(jiān)控器，這樣使業(yè)主的權利得到了保障。

　　同時，根據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。