上海房屋產權律師來講講農村自建房屋能否自行買賣

　　農村進行房屋所有權及宅基地使用權未辦理登記的情況仍普遍發展存在。隨著我國城鎮化建設進程不斷加快，農村地區房屋轉讓及土地流轉方式迅速增多，而在中國土地利用資本化和拆遷補償的利益問題驅動下，曾經賣房賣地的農民又往往反悔請求人民法院確認房屋所有權未轉移。上海房產糾紛律師來帶您了解相關情況。

　　在物權法司法人員解釋及相關產業配套法律規定一個明確學生肯定物權法的個別條款方面具有溯及力之前，法官不能以有利溯及為由在個案研究當中我們賦予物權法溯及力；即使未登記的農村居民房屋轉讓管理行為發生在物權法實施后，也不能僅以房屋所有權和宅基地使用權未辦理登記為由，否定農村生活房屋產權轉讓的效力。

　　如果他們無法得到確定設計出讓人是否為有權處分，則可以準用動產善意取得的構成形式要件，準予善意取得，以維護網絡交易數據安全。

　　城市居民在購買農村住房時，應從歷史背景和既有關系的角度考慮其效力，不宜直接視為無效。對于城市居民購買農村宅基地上的私有房屋，現階段我國的法律法規及政策還都采取禁止性原則，在審判實踐中對于農村私有房屋買賣合同在一般情況下認定為無效，但并非絕對。對因城市居民購買農村房屋所引發的糾紛，應當結合當時的歷史背景及有利于維護現有的房屋占有關系角度考慮，不能一概認定為無效。

　　同一村莊不同村民群體的村民是否屬于同一農村集體經濟組織的決定。判斷同村不同村民小組的村民是否屬同一農村集體經濟組織成員時，應依據集體土地的物權歸屬、發包主體等進行識別。無村農民集體經濟組織而僅有村內并存的各農村集體經濟組織的，同村不同組的村民不屬同一農民集體經濟組織成員；有村集體經濟組織形式或者村農民集體經濟組織與村內各農民集體經濟組織并存的，同村不同組的村民屬同一農民集體經濟組織成員。

　　農村進行房屋買賣合同無效并不當然也是導致企業拆遷利益收入分配工作方案無效。簽訂農村房屋買賣合同的雙方當事人在涉案院落被拆遷工作之后就解決拆遷補償技術問題可以達成目標一致的，即使我國農村房屋買賣合同因違反相關法律、行政管理法規的強制性規定而被確認無效，也并不存在必然結果導致此拆遷利益分配設計方案無效。

　　非法建筑物是不可交易的客體，買賣標的物的合同是無效合同。后續問題應當按照締約上過失處理，雙方承擔的損失是因合同無效而對對方造成的相應損失。

　　案件要旨:當事人購買的是違章建筑，由于該建筑是違章建筑，不可交易，合同無效，后續問題按締約過失責任處理。雙方承擔的損失是在締約過程中因合同無效給對方造成的相應損失，出賣人應當返還房款。既然房屋已經實際交付使用，那么按照公平原則，買受人應當支付一定的使用費。

　　村委會將孤寡老人去世所留房產出賣給買受人的行為方式是否可以有效。既沒有繼承也沒有遺贈的遺產，屬于國家還是集體。村委會將喪偶老人遺留的房產出售給買方，應該是合法有效的。買方雖持有購房合同，但無處辦理農村房屋產權登記，法院可以確認其購買的房屋歸其所有。

　　申請“五保”并不意味著放棄房屋所有權。案件涉及村委會對五個擔保戶的房屋只有代管權，但沒有處分權。所有權包括占有、使用、收益、處分四項權能。其中處分權是所有權的核心。“五保”對象對其個人財產是享有所有權的，只是“五保”對象對其個人財產“不得自行處分”。申請“五保”并不代表其放棄房屋所有權，案涉村委會對五保戶的房屋只是享有代管權，而無處分權。

　　上海房產糾紛律師認為，本案的主要觀點是: 根據小產權房買賣合同的交付時間，對小產權房買賣合同無效糾紛進行綜合評價。一方面，我們應該充分考慮房屋重建和擴建所帶來的附加價值，另一方面，考慮到土地升值、拆遷補償所帶來的房屋升值預期會帶來巨大的經濟效益，而原來的一方因為重新收購造成巨大的財產損失而購買房屋。