上海房產(chǎn)律師為您講解業(yè)主在開(kāi)發(fā)商不交房的情況下斷供是否屬于違約

　　在合約中，有關(guān)排放條件的協(xié)議是發(fā)展商提供的格式條款，發(fā)展商作為提供格式的一方，應(yīng)以公平原則厘定各方的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方法，提醒置業(yè)人士注意其法律責(zé)任的豁免或限制條款。上海房產(chǎn)律師為您講講相關(guān)的情況。

　　在標(biāo)的物業(yè)價(jià)值上升的情況下，置業(yè)人士取消開(kāi)發(fā)商的合約是不公平的。本協(xié)議增加了購(gòu)房者的責(zé)任，排除了購(gòu)房者的主要權(quán)利，而開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后可以向購(gòu)房者追償，因此本條款應(yīng)該是無(wú)效的。

　　合同未約定“關(guān)閉供應(yīng)”可以解除合同，開(kāi)發(fā)商要求依法終止合同。支持解除合同。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同未約定終止條件的情況下，買(mǎi)受人違約導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，屬于買(mǎi)受人根本違約。

　　符合《合同法》第九十四條第四款規(guī)定的“一方不履行義務(wù)或者有其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)”。買(mǎi)受人因違約不能實(shí)現(xiàn)商品買(mǎi)賣(mài)合同目的時(shí)，開(kāi)發(fā)商依法享有解除合同的權(quán)利。

　　在按揭購(gòu)房法律社會(huì)關(guān)系中，按揭借貸服務(wù)合同管理是為了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的順利通過(guò)履行而訂立的，如果沒(méi)有購(gòu)房人在按揭借貸合同中違約，必然結(jié)果導(dǎo)致我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題無(wú)法發(fā)展繼續(xù)履行，購(gòu)房者取得商品房所有權(quán)的合同主要目的就是無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商取得購(gòu)房款的合同研究目的也無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)，從而認(rèn)定購(gòu)房者斷供屬于自己根本違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)依法解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

　　在《商品房銷(xiāo)售合同》中，沒(méi)有合同，即使買(mǎi)方違約造成開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，開(kāi)發(fā)商也不享有法定的撤銷(xiāo)權(quán)。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中有兩種不同的法律關(guān)系，一種是金融貸款關(guān)系，另一種是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，是兩種獨(dú)立的合同關(guān)系。購(gòu)房者違約是在貸款合同金融違約時(shí)，開(kāi)發(fā)商在承諾責(zé)任的法律保障下向購(gòu)房者追償?shù)摹ＹI(mǎi)方通過(guò)貸款向開(kāi)發(fā)商支付全部房款后，已履行了所有合同義務(wù)，債務(wù)已按合同履行，不存在違約，因此開(kāi)發(fā)商不享有法定的解除權(quán)。

　　我國(guó)現(xiàn)行《合同法》規(guī)定了合同解除的兩種方式，一種是協(xié)議解除合同，另一種是合法解除合同。

　　（一）約定解除

　　合同法第93條。當(dāng)事人協(xié)商一致，可以通過(guò)解除勞動(dòng)合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。滿(mǎn)足解除合同的條件的，解除人可以解除合同。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在購(gòu)房合同中約定“購(gòu)房人違約供貨”，開(kāi)發(fā)商享有類(lèi)似的解除合同條款，且該條款并非無(wú)效或可撤銷(xiāo)的，應(yīng)視為當(dāng)事人意思自治的結(jié)果。條件滿(mǎn)足時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以依據(jù)合同行使撤銷(xiāo)權(quán)。

　　（二）法定解除

　　合同法第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

　　1、因不可抗力致使企業(yè)不能為了實(shí)現(xiàn)合同目的；

　　2、履行期限屆滿(mǎn)前，任何一方明示或者自行表示不履行主要義務(wù)

　　3、當(dāng)事人自己一方遲延履行社會(huì)主要通過(guò)債務(wù)，經(jīng)催告后在合理使用期限內(nèi)仍未履行；

　　4、一方當(dāng)事人因拖延履行債務(wù)或其他違約而未能實(shí)現(xiàn)合同的目的

　　5、法律規(guī)定的其他情形。

　　(三)買(mǎi)受人、開(kāi)發(fā)人和銀行之間的法律關(guān)系

　　1、購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間是有關(guān)系的。在這種法律關(guān)系中，買(mǎi)方作為買(mǎi)受人負(fù)有支付購(gòu)房款的主要義務(wù)，開(kāi)發(fā)商作為出賣(mài)人負(fù)有交付商品房的主要義務(wù)。

　　2、購(gòu)房者和銀行之間存在貸款和抵押貸款。在這種法律關(guān)系中，銀行的主要義務(wù)是借錢(qián)給購(gòu)房者，通常是直接將錢(qián)分配到開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)。購(gòu)房者向銀行貸款，并在購(gòu)買(mǎi)商品房后向銀行購(gòu)買(mǎi)抵押產(chǎn)權(quán)，設(shè)立抵押貸款。

　　3、開(kāi)發(fā)商、銀行、購(gòu)房者之間的擔(dān)保關(guān)系。我國(guó)法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押的生效要件是“登記”。因此，即使買(mǎi)受人與銀行簽訂了抵押合同，由于預(yù)售商品房無(wú)法辦理房產(chǎn)證和抵押登記手續(xù)，抵押也尚未生效。為了防范購(gòu)房者的違約風(fēng)險(xiǎn)，銀行往往要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者提供階段性擔(dān)保。即在抵押登記完成之前，開(kāi)發(fā)商作為擔(dān)保人，對(duì)購(gòu)房者所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。所以在這個(gè)法律關(guān)系中，銀行是債權(quán)人，買(mǎi)方是債務(wù)人，開(kāi)發(fā)商是擔(dān)保人。

　　上海房產(chǎn)律師提醒大家，若開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者未在購(gòu)房服務(wù)合同中對(duì)“購(gòu)房者斷供”情形下的合同解除權(quán)作出約定時(shí)，則應(yīng)進(jìn)行審查其是否可以享有《合同法》第九十四條明確規(guī)定的法定解除權(quán)。在作出研究結(jié)論前，我們教師不妨先厘清在貸款公司購(gòu)房情形下，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商與銀行發(fā)展三者相互之間可能存在一個(gè)怎樣的法律相關(guān)關(guān)系。