上海房產(chǎn)律師來講講房地產(chǎn)公司通過違法手段違規(guī)獲取五證怎么辦

　　銷售人員或開發(fā)商偽造驗資、凍結(jié)資金證明、社保繳款證明、無住房證明等材料，幫助購房者取得住房資格，存在很大的合規(guī)風(fēng)險。住房購買資格的取消不僅導(dǎo)致購房合同無效，更有可能構(gòu)成偽造、變造公文、證件、國家機關(guān)印章等犯罪。上海房產(chǎn)律師為您講講相關(guān)的情況。

　　合規(guī)建議，銷售資格合規(guī)建議，嚴格按照商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售的相關(guān)規(guī)定，取得相關(guān)資質(zhì)后再進行銷售，避免通過收取定金的方式變相銷售。如因違規(guī)銷售方式導(dǎo)致經(jīng)濟糾紛時，第一部分時間可以委托律師介入，與購房人協(xié)商處理并爭取在訴訟前獲得預(yù)售許可證，避免風(fēng)險承擔(dān)社會或者擴大民事法律責(zé)任。

　　關(guān)于銷售價格的合規(guī)建議，要在銷售場所明碼標(biāo)價，實行一房一價，標(biāo)注每套商品房的銷售狀況，在銷售場所公示影響商品房價格的所有因素，明確告知商品房的所有差異。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓前需要繳納有關(guān)費用的，應(yīng)當(dāng)事先明確告知有關(guān)費用，明確收費標(biāo)準、收費依據(jù)和收費機構(gòu)。

　　銷售人員及銷售過程中的合規(guī)建議。嚴格審查中介服務(wù)管理機構(gòu)的資質(zhì)并對該服務(wù)機構(gòu)及其銷售工作人員可以進行具有一定的背景調(diào)查，了解學(xué)生是否存在過銷售違法犯罪行為。加強對自有銷售人員的個人信息保密培訓(xùn)，強調(diào)在與中介服務(wù)機構(gòu)簽訂委托合同時保護個人信息的重要性，加強項目監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為及時干預(yù)，依法及時處理。

　　五證與房地產(chǎn)項目開發(fā)中的工作風(fēng)險，我國房地產(chǎn)項目的發(fā)展離不開五個重要證件，即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用許可證、建設(shè)項目規(guī)劃許可證、建設(shè)項目建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證。可以毫不夸張地說，這五張牌就是房地產(chǎn)開發(fā)周期中的出生證。

　　當(dāng)然，房產(chǎn)企業(yè)項目進行開發(fā)工作過程中房開公司發(fā)展所需辦理的證照遠不止這些，但就項目建設(shè)工程的重要時間節(jié)點來說，每取得一張證件幾乎就代表了項目施工工程的重大研究進展，也意味著一個項目成熟度的提高，隨之而來的是金融服務(wù)機構(gòu)和合作學(xué)習(xí)伙伴對項目風(fēng)險評估市場價值的提升。這對于房開公司員工而言，其實他們就是貨真價實的利益。由此可見，這五證的含金量之高。

　　正因如此，部分房開公司為獲取五證，企業(yè)進行相關(guān)技術(shù)負責(zé)人或公關(guān)工作人員需要頻繁往返于政府各職能管理部門，或殷勤或諂媚，可謂絞盡腦汁，用盡辦法，只為早日領(lǐng)證。其中，還有部分房開公司可以不惜以身試法，通過學(xué)生違紀行為違法信息手段違規(guī)獲取五證，因而也是導(dǎo)致不同職務(wù)犯罪活動風(fēng)險。

　　建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證是指項目完成后的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)公司憑借國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和規(guī)劃條件通知，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目的地點和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃(特別是建筑面積、綠化面積、建筑面積比例等) ，由國土部頒發(fā)的建設(shè)單位土地利用規(guī)劃法定證書。

　　《國有土地使用證》，國有土地使用證是指房屋開發(fā)公司取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，由國土部門頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的合法憑證。證書主要注明土地使用者的姓名、土地的位置和用途、土地使用權(quán)的面積、容積率、使用年限和四至范圍等。

　　《建設(shè)項目工程發(fā)展規(guī)劃許可證》，建設(shè)工程規(guī)劃許可證是房開公司根據(jù)國有土地規(guī)劃許可證上的規(guī)劃許可所作出的具體工程規(guī)劃，經(jīng)規(guī)劃部門審核符合城市規(guī)劃要求而出具的建設(shè)工程規(guī)劃法律憑證，具體包括樓房分布及層高、主體結(jié)構(gòu)等，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。

　　上海房產(chǎn)律師提醒大家，建筑施工許可證，建設(shè)項目施工許可證由房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得建設(shè)項目土地及規(guī)劃許可證后取得，具備開工條件(包括建設(shè)企業(yè)的成立、符合建設(shè)要求的施工圖紙和技術(shù)資料、確保工程質(zhì)量安全的具體措施、施工資金的落實情況等)、向建設(shè)部門申請的施工許可證。建設(shè)部門通過頒發(fā)證書，加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，維護建設(shè)市場秩序，保證建設(shè)工程的質(zhì)量和安全。