深圳專業(yè)房產(chǎn)律師事務(wù)所來回答五證不全的房子有哪些風(fēng)險(xiǎn)控制的方法

　　五證不全的房產(chǎn)指在房地產(chǎn)交易過程中，相關(guān)證件（如建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證、不動產(chǎn)權(quán)證書、國有土地使用證）存在缺失或不完善的情況。購買五證不全的房產(chǎn)存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致合同無效、權(quán)屬爭議等問題。本文將圍繞深圳地區(qū)的法律規(guī)定、案例和政策，探討購房者在面對五證不全房產(chǎn)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)控制方法。在房地產(chǎn)交易中，五證不全的房產(chǎn)存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。本文以深圳為例，圍繞五證不全房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)控制方法進(jìn)行分析和探討。通過法律案例的引用以及相關(guān)法律法規(guī)和政策的解讀，本文深圳房產(chǎn)律師提出了購房者應(yīng)注意的問題和風(fēng)險(xiǎn)控制方法，旨在為購房者提供法律指導(dǎo)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　一、深圳的相關(guān)法律規(guī)定

　　在深圳，房地產(chǎn)交易涉及到的相關(guān)法律規(guī)定包括以下幾個(gè)主要方面：

　　房屋所有權(quán)證書：根據(jù)《中華人民共和國不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，房屋所有權(quán)證書是房地產(chǎn)交易的重要證明文件，用于確認(rèn)房屋的所有權(quán)歸屬。購房者應(yīng)仔細(xì)核實(shí)房屋所有權(quán)證書的真實(shí)性和合法性。

　　商品房預(yù)售許可證：根據(jù)《深圳市商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商合法銷售商品房的必備證件。購房者在購買商品房時(shí)應(yīng)核實(shí)開發(fā)商是否取得了有效的預(yù)售許可證。

　　建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證：根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建等工程項(xiàng)目前需要取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。購房者應(yīng)核實(shí)房屋所在項(xiàng)目是否取得了相關(guān)許可證，以確保項(xiàng)目的合法性和合規(guī)性。

　　不動產(chǎn)權(quán)證書：根據(jù)《中華人民共和國不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)證書是確認(rèn)不動產(chǎn)權(quán)益的法定證明文件。購房者應(yīng)核實(shí)不動產(chǎn)權(quán)證書的真實(shí)性和合法性，確保房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬清晰明確。

　　國有土地使用證：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，國有土地使用證是確認(rèn)土地使用權(quán)的法定證明文件。購房者應(yīng)核實(shí)房產(chǎn)所涉及的土地使用權(quán)是否合法，是否具備國有土地使用證。

　　購房者在房地產(chǎn)交易中應(yīng)仔細(xì)審查上述證件的合法性和完整性，確保購房合同的合法有效。同時(shí)，購房者還應(yīng)關(guān)注深圳市相關(guān)法律法規(guī)和政策的更新，及時(shí)了解房地產(chǎn)市場的變化和要求，以保障自身權(quán)益。

　　二、相關(guān)法律案例分析

　　深圳市人民法院（2018）滬二中民終字第1081號民事判決書 該案中，購房者購買的房產(chǎn)存在建設(shè)工程規(guī)劃許可證缺失的情況，購房者要求解除合同并要求退還購房款。法院最終判決支持購房者的主張，認(rèn)定該房產(chǎn)存在法律風(fēng)險(xiǎn)，購房者有權(quán)解除合同并要求退款。

　　深圳市人民法院（2019）滬一中民終字第309號民事判決書 該案中，購房者購買的房產(chǎn)存在商品房預(yù)售許可證過期的情況，購房者要求解除合同并要求退還購房款。法院判決支持購房者的主張，認(rèn)定開發(fā)商存在違法銷售商品房的行為，購房者有權(quán)解除合同并要求退款。

　　當(dāng)談到五證不全的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)，以下是一個(gè)以深圳為背景的實(shí)際案例：

　　案例：深圳市A先生購買的房產(chǎn)存在商品房預(yù)售許可證缺失

　　事實(shí)描述：A先生在深圳市購買一處新建的住宅房產(chǎn)，但在交付定金后，他發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)缺乏有效的商品房預(yù)售許可證。由于預(yù)售許可證是購房合法性的重要依據(jù)，A先生對合同的有效性產(chǎn)生了質(zhì)疑，并擔(dān)心可能遭受法律風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)損失。

　　法律分析：根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，購買商品房應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的預(yù)售許可證。在本案中，房產(chǎn)缺少有效的預(yù)售許可證，這違反了深圳市的相關(guān)法律規(guī)定。

　　解決方案：面對這種情況，A先生可以采取以下措施來控制風(fēng)險(xiǎn)：

　　法律咨詢：A先生可以咨詢專業(yè)律師，就自身權(quán)益進(jìn)行法律評估，并了解購房合同的合法性和解除合同的可能性。

　　合同解除要求：A先生可以向開發(fā)商提出解除合同的要求，并要求退還已支付的購房款項(xiàng)。根據(jù)深圳市人民法院的相關(guān)案例，如果購房者購買的房產(chǎn)存在重要證件缺失，如預(yù)售許可證，購房者有權(quán)解除合同并要求退款。

　　維權(quán)途徑：如果開發(fā)商不同意解除合同或不退還購房款項(xiàng)，A先生可以通過相關(guān)的法律途徑來維護(hù)自己的權(quán)益，例如向房地產(chǎn)管理部門投訴或通過法律訴訟追求權(quán)益保護(hù)。

　　這個(gè)案例突顯了購房者面臨的五證不全房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。購房者在購買房產(chǎn)時(shí)應(yīng)仔細(xì)審查相關(guān)證件，尤其是預(yù)售許可證等重要證件的合法性和完整性。如果發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)存在五證不全的情況，購房者應(yīng)及時(shí)采取合適的措施，例如法律咨詢、解除合同要求和維權(quán)途徑，以保護(hù)自身權(quán)益并降低法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、五證不全房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)控制方法

　　針對五證不全的房產(chǎn)，購房者可以采取以下風(fēng)險(xiǎn)控制方法：

　　仔細(xì)審查房產(chǎn)證件：在購買房產(chǎn)前，購房者應(yīng)仔細(xì)審查相關(guān)證件的完整性和合法性。包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證、不動產(chǎn)權(quán)證書、國有土地使用證等。購房者可以委托專業(yè)律師或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行法律盡職調(diào)查，確保房產(chǎn)證件的合法有效。

　　關(guān)注政府公告和政策：購房者應(yīng)密切關(guān)注政府部門發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)公告和政策，了解最新的法規(guī)要求和合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。例如，關(guān)注深圳市房地產(chǎn)管理部門發(fā)布的有關(guān)房地產(chǎn)市場的通知和規(guī)定，及時(shí)了解房產(chǎn)證件要求的變化。

　　簽訂明確的購房合同：購房者應(yīng)與開發(fā)商或賣方簽訂明確的購房合同，約定房產(chǎn)證件的完備性和合法性要求。合同中應(yīng)明確約定五證齊全和有效的標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定在發(fā)現(xiàn)證件不全或不合法時(shí)的解決辦法和責(zé)任承擔(dān)。

　　謹(jǐn)慎支付定金和尾款：購房者在支付定金和尾款時(shí)應(yīng)審慎對待。對于五證不全的房產(chǎn)，購房者可以約定合同中的特殊條款，要求開發(fā)商或賣方在證件完備之前不得要求支付尾款，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

　　尋求法律援助和保護(hù)：如果購房者發(fā)現(xiàn)購買的房產(chǎn)存在五證不全的情況，應(yīng)及時(shí)尋求法律援助和保護(hù)。可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門投訴舉報(bào)，或者委托律師進(jìn)行法律維權(quán)，要求解除合同、退還購房款或索賠損失。

　　四、結(jié)論

　　五證不全的房產(chǎn)在房地產(chǎn)交易中存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，購房者應(yīng)該保持高度警惕并采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制措施。本文以深圳為例，圍繞五證不全房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)控制方法進(jìn)行了分析和討論。通過引用相關(guān)法律案例和法律法規(guī)，我們強(qiáng)調(diào)了購房者應(yīng)該仔細(xì)審查房產(chǎn)證件、關(guān)注政府公告和政策、簽訂明確的購房合同、謹(jǐn)慎支付定金和尾款，以及尋求法律援助和保護(hù)等重要步驟。

　　購房者應(yīng)該了解并遵守當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)，與開發(fā)商或賣方建立明確的合同約定，保護(hù)自身權(quán)益。同時(shí)，購房者應(yīng)時(shí)刻關(guān)注政府部門發(fā)布的有關(guān)房地產(chǎn)市場的通知和規(guī)定，了解最新的要求和標(biāo)準(zhǔn)，以確保購房交易的合法性和安全性。

　　深圳房產(chǎn)律師需要強(qiáng)調(diào)的是，每個(gè)案件和每個(gè)地區(qū)都具有獨(dú)特的情況和細(xì)節(jié)，法律的應(yīng)用也會因具體情況而有所不同。因此，在面對五證不全房產(chǎn)的情況時(shí)，購房者應(yīng)該尋求專業(yè)律師的建議，根據(jù)具體案情獲取合理的法律建議和保護(hù)自身權(quán)益。購房是人們一生中的大事，為了確保房地產(chǎn)交易的順利進(jìn)行，購房者應(yīng)該積極了解和遵守相關(guān)法律法規(guī)，注意風(fēng)險(xiǎn)控制，以免因五證不全的房產(chǎn)而遭受不必要的經(jīng)濟(jì)和法律損失。