上海拆遷房律師感嘆拆遷款收入囊中后又收租

　　案例：2019年3月5日，石永強(qiáng)。作為出租人(甲方)，徐曉紅與藍(lán)文明.藍(lán)文強(qiáng).楊藝聰作為承租人(乙方)簽訂了《房屋租賃合同》，同意石永強(qiáng)。徐曉紅將位于龍海區(qū)某路口8號(hào)，1068平方米的建筑面積(整棟樓5層)出租給藍(lán)文明.藍(lán)文強(qiáng).楊藝聰使用，租賃為合法商業(yè)用途。

　　合同第三條租賃期限約定：（1）房屋租賃期限為2019年4月10日至2037年4月9日，共18年。甲方應(yīng)在2019年4月10日前按約定條件將房屋交付給乙方。甲乙雙方簽字蓋章（或手印）并移交門(mén)鑰匙后，視為交付完成；（2）甲方同意給予乙方自房屋交付之日起30天的免租期，即2019年3月10日至2019年4月9日，乙方不需要承擔(dān)免租期內(nèi)的房屋租金，但應(yīng)承擔(dān)水電費(fèi)。合同第四條租金規(guī)定：合同簽訂后，第一期三年的租金應(yīng)在房屋交付前支付1.5萬(wàn)元，第二年4月10日前支付1.5萬(wàn)元，第三年4月10日前支付1萬(wàn)元，然后每三年4月10日前支付下一期三年的租金。合同簽訂后，藍(lán)文明。藍(lán)文明在2019年前支付了1005元。

　　2019年3月5日，為避免本案涉及租賃房屋內(nèi)空調(diào)的拆除和安裝，雙方口頭同意由藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰購(gòu)買(mǎi)新的空調(diào)和熱水器，安裝在石永強(qiáng)。徐小紅住在石永強(qiáng)。徐小紅使用原安裝在本案涉及租賃房屋內(nèi)的空調(diào)，供藍(lán)文明使用。藍(lán)文強(qiáng)。楊藝聰租賃后繼續(xù)使用。藍(lán)文明。藍(lán)文強(qiáng)。為此，楊藝聰支付了17400元購(gòu)買(mǎi)6臺(tái)松下空調(diào)和4臺(tái)萬(wàn)和熱水器2720元，共計(jì)20120元。目前，空調(diào)和熱水器仍由石永強(qiáng)曉紅使用。

　　本案涉及租賃房屋的原土地使用權(quán)人登記為石永強(qiáng)，位于龍海區(qū)某村，土地類(lèi)別（用途）為住宅，使用權(quán)類(lèi)型為批準(zhǔn)撥用宅基地，使用權(quán)面積120平方米。2016年6月20日，龍教鄉(xiāng)政府與石永強(qiáng)簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議。石永強(qiáng)同意龍教鄉(xiāng)政府拆除鎮(zhèn)海村的房屋及附屬物品。龍教鄉(xiāng)政府一次性向石永強(qiáng)發(fā)放房屋征地拆遷補(bǔ)償總額159043.75元。2016年8月23日，龍教鄉(xiāng)政府支付石永強(qiáng)159043.75元。

　　2016年8月22日，石永強(qiáng)與江蘇阜寧豪華房屋平移有限公司簽訂了《建筑移動(dòng)建筑平移工程施工合同》。2016年9月1日至2016年10月1日，該建筑的三層五層框架結(jié)構(gòu)向側(cè)方平移10米。經(jīng)鑒定，石永強(qiáng)移位后的房屋占地面積為225.84平方米，全部在漳州沿海大通道征地拆遷范圍內(nèi)。房屋部分在施工范圍內(nèi)，房屋占地面積為3.62平方米。2019年1月2日，龍海市龍教鄉(xiāng)畬族人民政府向一審法院提起訴訟，要求石永強(qiáng)立即騰空遷出龍海市房屋及其附屬物。結(jié)構(gòu)并將房屋及附屬物移交龍海市龍教鄉(xiāng)畬族人民政府，退還房屋獎(jiǎng)勵(lì)95870.70元。

　　2019年7月23日，法院裁定駁回龍海龍教鄉(xiāng)畬族人民政府的全部訴訟請(qǐng)求。龍海龍教鄉(xiāng)畬族人民政府拒絕接受判決并提出上訴。漳州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，龍教鄉(xiāng)政府與石勇強(qiáng)于2016年6月20日簽署的拆遷補(bǔ)償協(xié)議合法有效，具有法律約束力。雙方應(yīng)按照協(xié)議全面履行義務(wù)。根據(jù)《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，龍教鄉(xiāng)政府應(yīng)在協(xié)議簽訂后5天內(nèi)向石永強(qiáng)發(fā)放1590443.75元的房屋拆遷補(bǔ)償。石永強(qiáng)必須在簽訂協(xié)議后7天內(nèi)完成搬遷，并同意拆除龍教鄉(xiāng)政府。龍教鄉(xiāng)政府已向石永強(qiáng)發(fā)放征地拆遷補(bǔ)償159043.75元，并按照合同履行了《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》約定的義務(wù)。然而，石永強(qiáng)并沒(méi)有按照合同交付和拆除房屋，而是只將房屋整體平移了10米，平移后的房屋全部在漳州沿海大通道征地拆遷范圍線內(nèi)，部分仍在施工范圍線內(nèi)，其行為不僅構(gòu)成違約，而且阻礙了征地工作的順利進(jìn)行，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任。采取補(bǔ)救措施的違約責(zé)任。并于2019年11月4日作出民事判決：1。撤銷(xiāo)一審民事判決；2、石勇強(qiáng)于判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)，騰空并將房屋及其附屬物轉(zhuǎn)移至龍海龍教鄉(xiāng)人民政府。結(jié)構(gòu)（整體平移后，現(xiàn)有房屋的四至東至村道。西至漳州沿海大通道。南至村道。北至村道）；3、石永強(qiáng)應(yīng)在判決發(fā)生之日起10日內(nèi)返還龍海龍教鄉(xiāng)人民政府的法律效力。判決于2019年11月7日生效后，石永強(qiáng)向福建省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙＝?jīng)審查，福建省高級(jí)人民法院認(rèn)為二審法院判決不當(dāng)，因此駁回了石永強(qiáng)的再審申請(qǐng)。

　　藍(lán)文明。藍(lán)文強(qiáng)。楊藝聰向一審法院起訴：1。命令藍(lán)文明。藍(lán)文強(qiáng)。楊藝聰和石永強(qiáng)。徐曉紅于2019年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效；2.命令石永強(qiáng)。徐曉紅返還藍(lán)文明。藍(lán)文強(qiáng)。楊藝聰?shù)腻X(qián)是120120元；3.命令石永強(qiáng)。徐曉紅賠償藍(lán)文明。藍(lán)文強(qiáng)。楊藝聰?shù)慕?jīng)濟(jì)損失：購(gòu)買(mǎi)被套。床墊。電視機(jī)。監(jiān)控設(shè)備的經(jīng)濟(jì)損失為41455.40元，自2019年3月9日至返還款項(xiàng)之日起，利息損失按120120元計(jì)算；4.訴訟費(fèi)由石永強(qiáng)承擔(dān)。徐曉紅承擔(dān)。

　　石永強(qiáng)。徐曉紅向一審法院反訴:1。命令藍(lán)文明.藍(lán)文強(qiáng).楊藝聰支付2000元搬遷騰空訴訟房屋搬遷費(fèi)；2.命令藍(lán)文明.藍(lán)文強(qiáng).楊藝聰將訴訟房屋恢復(fù)原狀(以評(píng)估為準(zhǔn))；3.反訴受理費(fèi)由藍(lán)文明.藍(lán)文強(qiáng).楊藝聰承擔(dān)。

　　一審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條的規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人認(rèn)可或者無(wú)處分權(quán)人訂立合同后取得處分權(quán)的，合同有效。無(wú)處分權(quán)人是指對(duì)他人財(cái)產(chǎn)無(wú)處分權(quán)，或者對(duì)財(cái)產(chǎn)有所有權(quán)，但對(duì)財(cái)產(chǎn)有義務(wù)，不能自由處分的人。

　　2016年6月20日，石永強(qiáng)與龍教鄉(xiāng)政府簽訂了《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，同意龍教鄉(xiāng)政府拆遷涉及的租賃房屋，并一次性收取龍教鄉(xiāng)政府發(fā)放的1590443.75元房屋拆遷補(bǔ)償總額。石永強(qiáng)無(wú)權(quán)處置涉及的租賃房屋，并有義務(wù)交付龍教鄉(xiāng)政府拆遷。但石永強(qiáng)未按照《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》履行涉及房屋拆遷的義務(wù)，而是將房屋整體平移10米后出租給藍(lán)文明。藍(lán)文強(qiáng)。楊藝聰，未經(jīng)權(quán)利人認(rèn)可或者取得處罰權(quán)，被漳州市中級(jí)人民法院生效判決，限期將涉及的租賃房屋移交龍教鄉(xiāng)政府。此外，涉及轉(zhuǎn)讓的租賃房屋尚未取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證。

　　上海拆遷房律師參照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法院辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。”故石勇強(qiáng)、許小紅與藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰于2019年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

　　石勇強(qiáng)、許小紅因租賃合同收取藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰租金100000元應(yīng)予返還；導(dǎo)致合同無(wú)效，過(guò)錯(cuò)方在于石勇強(qiáng)、許小紅，藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰并無(wú)過(guò)錯(cuò)，故石勇強(qiáng)、許小紅應(yīng)賠償藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰因置換空調(diào)及熱水器造成的經(jīng)濟(jì)損失20120元。藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰請(qǐng)求石勇強(qiáng)、許小紅賠償購(gòu)買(mǎi)被套、床墊、電視機(jī)、監(jiān)控設(shè)備經(jīng)濟(jì)損失41455.20元，因被套、床墊、電視機(jī)、監(jiān)控設(shè)備等已由藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰從租賃房屋搬走并自行處理，藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰主張?jiān)摻?jīng)濟(jì)損失證據(jù)不足，不予支持；藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰請(qǐng)求石勇強(qiáng)、許小紅支付租金利息損失，符合法律規(guī)定，可予支持，利息可從藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰主張的2019年3月9日起至2019年8月19日止按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)人民幣貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算和從2019年8月20日起至判決確定的履行期限屆滿之日止，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算；藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰請(qǐng)求石勇強(qiáng)、許小紅賠償經(jīng)濟(jì)損失20210元的利息損失，缺乏法律依據(jù)，不予支持；石勇強(qiáng)、許小紅辯解租賃合同有效，與法不符，不予采納；石勇強(qiáng)、許小紅辯解藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰應(yīng)支付2019年4月10日至2020年10月8日期間的房屋占用費(fèi)計(jì)199817元，因石勇強(qiáng)、許小紅無(wú)權(quán)處分案涉租賃房屋，也未按合同約定方式交付租賃房屋，藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰僅做租賃前準(zhǔn)備事宜未實(shí)際占有使用該租賃房屋，故石勇強(qiáng)、許小紅要求藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰支付房屋占用費(fèi)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予采納；石勇強(qiáng)、許小紅辯解藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰主張返還電器款項(xiàng)20120元，與本案屬于不同的法律關(guān)系，應(yīng)另案處理的意見(jiàn)，因電器款項(xiàng)20120元系因雙方履行案涉租賃合同需要達(dá)成的置換所支出的費(fèi)用而造成藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰?shù)慕?jīng)濟(jì)損失，與本案有直接關(guān)系，應(yīng)當(dāng)一并處理，故石勇強(qiáng)、許小紅的該辯解意見(jiàn)不予采納；石勇強(qiáng)、許小紅向一審法院提出反訴請(qǐng)求藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰支付搬遷騰空訟爭(zhēng)房屋的搬遷費(fèi)用2000元和將訟爭(zhēng)房屋恢復(fù)原狀或賠償損失(具體以評(píng)估為準(zhǔn))，并向一審法院申請(qǐng)對(duì)案涉租賃房屋的墻體、電線、網(wǎng)絡(luò)線路的恢復(fù)原狀費(fèi)用進(jìn)行司法鑒定。因石勇強(qiáng)、許小紅已無(wú)權(quán)處分案涉租賃房屋，且經(jīng)法院生效判決移交拆除案涉租賃房屋，故其反訴請(qǐng)求不予支持，其申請(qǐng)鑒定已無(wú)必要，不予準(zhǔn)許。

　　綜上，判決：一、藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰與石勇強(qiáng)、許小紅于2019年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效。二、石勇強(qiáng)、許小紅于判決生效之日起十日內(nèi)返還藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰租金100000元。三、石勇強(qiáng)、許小紅于判決生效之日起十日內(nèi)支付藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰租金利息，利息以100000元為基數(shù)，從2019年3月9日起至2019年8月19日止按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)人民幣貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算和從2019年8月20日起至判決確定的履行期限屆滿之日止，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算。四、石勇強(qiáng)、許小紅于判決生效之日起十日內(nèi)賠償藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰電器損失20120元。五、駁回藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰?shù)钠渌V訟請(qǐng)求。六、駁回石勇強(qiáng)、許小紅的全部反訴請(qǐng)求。
 

　　石勇強(qiáng)、許小紅上訴請(qǐng)求：一、撤銷(xiāo)一審判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第六項(xiàng)，依法改判為1.上訴人無(wú)需返還被上訴人租金100000元及利息；2.上訴人無(wú)需賠償被上訴人電器損失20120元；3.被上訴人賠償上訴人搬遷騰空訟爭(zhēng)房屋的搬遷費(fèi)用2000元；4、被上訴人將訟爭(zhēng)房屋恢復(fù)原狀。(不服一審判決金額為122120元)。二、本案的一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。

　　事實(shí)與理由：一、一審法院認(rèn)定涉案《房屋租賃合同》無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方在于上訴人，屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。涉案房屋是上訴人與隆教鄉(xiāng)政府協(xié)商，于2016年8月22日將涉案房屋整體平移，平移的地點(diǎn)和結(jié)果都是已經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)政府領(lǐng)導(dǎo)和工作人員同意，所得的房屋補(bǔ)償款也已用于平移涉案房屋的工程款。隆教鄉(xiāng)政府對(duì)涉案平移房屋驗(yàn)收合格后才將拆遷獎(jiǎng)勵(lì)金發(fā)放給上訴人，隆教鄉(xiāng)政府就地安置，將土地使用權(quán)證及建設(shè)規(guī)劃許可證又退回上訴人。上訴人基于對(duì)政府部門(mén)的信賴(lài)，一直認(rèn)為涉案房屋就是自己的。被上訴人與上訴人是同鄉(xiāng)不同村，訟爭(zhēng)房屋在沿海大通道公路邊，被上訴人出入龍海都要經(jīng)過(guò)涉案房屋，被上訴人明知涉案房屋是經(jīng)過(guò)拆遷平移，又承租去做民宿。上訴人與被上訴人在2019年3月5日簽訂《房屋租賃合同》，當(dāng)時(shí)并未對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)作出生效判決，一審法院認(rèn)為在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)上訴人是在未取得處分權(quán)的情況下出租房屋，與事實(shí)情況不符。2019年7月23日，龍海市人民法院一審判決上訴人勝訴，直到2019年11月7日二審法院才改判，對(duì)涉案房屋處理作出生效判決。因此上訴人對(duì)簽訂涉案《房屋租賃合同》無(wú)過(guò)錯(cuò)。

　　二、即使涉案的《房屋租賃合同》無(wú)效，被上訴人也應(yīng)按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付從2019年4月10日至2020年10月8日期間的房屋占有使用費(fèi)。隆教鄉(xiāng)政府基于《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》只享有拆除房屋的合同債權(quán)，并非享有涉案房屋的所有權(quán)，在房屋被拆除前，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)一直屬于房屋建設(shè)者即上訴人。上訴人與隆教鄉(xiāng)政府之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系可依照《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》進(jìn)行約束。涉案房屋被拆除前上訴人仍有權(quán)基于房屋所有權(quán)簽訂《房屋租賃合同》。即使涉案的《房屋租賃合同》被認(rèn)定無(wú)效，被上訴人也應(yīng)向房屋所有權(quán)人參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。雙方簽訂涉案的《房屋租賃合同》后，被上訴人就在2019年4月10日開(kāi)始對(duì)房屋進(jìn)行裝修改造，之后就一直占有使用直至2020年10月8日時(shí)才把物品從涉案房屋騰空。在長(zhǎng)達(dá)近一年多的時(shí)間內(nèi)，上訴人都無(wú)法對(duì)房屋作出處置，因此被上訴人應(yīng)當(dāng)支付房屋占有使用期間的房屋租金，即從2019年4月10日至2020年10月8日期間共計(jì)547天的房屋占用費(fèi)，占用費(fèi)為199817元(400000元÷3年÷365天×547天)。

　　三、涉案電器已經(jīng)完成了所有權(quán)置換，并且也實(shí)際交付，一審法院違背“不告不理”的訴訟原則，判決上訴人賠償被上訴人電器損失20120元沒(méi)有法律依據(jù)。首先，被上訴人在一審的訴訟請(qǐng)求中并無(wú)要求上訴人賠償電器損失的訴訟請(qǐng)求，一審判決賠償電器損失明顯錯(cuò)誤，程序違法。其次，如前所述，上訴人簽訂涉案《房屋租賃合同》時(shí)并無(wú)過(guò)錯(cuò)，一審判決上訴人應(yīng)賠償被上訴人經(jīng)濟(jì)損失，責(zé)任認(rèn)定錯(cuò)誤。最后，涉案房屋內(nèi)原有的空調(diào)電器已經(jīng)交付給被上訴人，現(xiàn)在原來(lái)的空調(diào)和熱水器都還在房屋內(nèi)，被上訴人可以拆回。

　　四、一審法院未準(zhǔn)予上訴人要求鑒定恢復(fù)原狀的司法鑒定申請(qǐng)，程序違法。被上訴人在占有使用房屋期間對(duì)房屋進(jìn)行裝修改造，在裝修使用房屋過(guò)程中導(dǎo)致10個(gè)房間的墻體毀損，墻面破壞，墻面存在多種打孔痕跡，被上訴人還拆除了原有的電線、網(wǎng)絡(luò)線路、開(kāi)關(guān)盒導(dǎo)致現(xiàn)在房屋無(wú)法正常使用。在房屋未被拆除前，上訴人作為房屋所有權(quán)人仍有權(quán)利使用該房屋，現(xiàn)因被上訴人的行為導(dǎo)致房屋無(wú)法正常使用，被上訴人應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀的責(zé)任，上訴人在一審期間提交司法鑒定申請(qǐng)，該鑒定對(duì)案件判決至關(guān)重要，一審卻未準(zhǔn)許，程序違法。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)與適用法律錯(cuò)誤，程序錯(cuò)誤，懇請(qǐng)二審法院支持上訴請(qǐng)求。

　　藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰辯稱(chēng)：一、一審法院認(rèn)定涉案《房屋租賃合同》無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方在于上訴人正確。因漳州沿海大通道龍海段工程建設(shè)，石勇強(qiáng)于2016年6月20日與隆教鄉(xiāng)政府簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，同意隆教鄉(xiāng)政府拆除案涉房屋，并于2016年8月23日一次性收取房屋征遷補(bǔ)償款1590443.75元。依照約定，石勇強(qiáng)應(yīng)當(dāng)立即搬遷完畢，將案涉房屋交付隆教鄉(xiāng)政府拆除，石勇強(qiáng)對(duì)案涉房屋已無(wú)處分權(quán)并負(fù)有交付隆教鄉(xiāng)政府拆除的義務(wù)，但石勇強(qiáng)未按《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》履行交付案涉房屋拆除義務(wù)，只是將該房屋整體平移10米。2019年1月2日，隆教鄉(xiāng)政府向龍海市人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令石勇強(qiáng)立即騰空遷出案涉房屋并將房屋移交給隆教鄉(xiāng)政府拆除。上訴人明知自己對(duì)案涉房屋已無(wú)處分權(quán)，且已被提起訴訟即將拆除房屋，且整體平移后的案涉房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，仍然故意隱瞞事實(shí)，于2019年3月5日與被上訴人簽訂《房屋租賃合同》，騙取被上訴人租金10萬(wàn)元，非法牟取利益，上海拆遷房律師依照相關(guān)法律規(guī)定，該《房屋租賃合同》無(wú)效。隆教鄉(xiāng)政府與石勇強(qiáng)房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，漳州市中級(jí)人民法院于2019年11月4日作出生效判決，判決石勇強(qiáng)于判決生效之日起十日內(nèi)，騰空并向隆教鄉(xiāng)政府移交案涉房屋。石勇強(qiáng)向福建省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛＝ㄊ「呒?jí)人民法院于2020年8月10日作出裁定：駁回石勇強(qiáng)的再審申請(qǐng)。由此可見(jiàn)，本案《房屋租賃合同》無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方在于上訴人，一審認(rèn)定該事實(shí)完全正確。

　　二、上訴人上訴主張被上訴人支付房屋占用費(fèi)，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。1.上訴人對(duì)案涉房屋沒(méi)有處分權(quán)并負(fù)有交付隆教鄉(xiāng)政府拆除的義務(wù)，上訴人與隆教鄉(xiāng)政府的拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛已經(jīng)法院作出生效判決，上訴人要求支付占用費(fèi)明顯沒(méi)有法律依據(jù)。2.上訴人并未將案涉房屋交付被上訴人使用，依照《房屋租賃合同》第三條第一款規(guī)定，上訴人應(yīng)于2019年4月10日將房屋交付給被上訴人，經(jīng)雙方交驗(yàn)簽字蓋章(或手印)并移交房門(mén)鑰匙后視為交付完成。上訴人并未依照合同約定交付租賃房屋，房屋一直由上訴人居住使用，被上訴人要進(jìn)入房屋要事先與上訴人聯(lián)系才能進(jìn)入，在后來(lái)知道房屋不能租賃時(shí)，也要事先打電話聯(lián)系上訴人，確定上訴人在家后才能將購(gòu)買(mǎi)的物品搬出，被上訴人雖然有進(jìn)入案涉房屋幾天時(shí)間，但僅做租賃前準(zhǔn)備事宜，并未實(shí)際占用使用案涉房屋，上訴人要求支付占用費(fèi)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

　　三、一審法院判決上訴人賠償被上訴人電器損失20120元，并無(wú)不當(dāng)。為避免案涉房屋內(nèi)空調(diào)的拆除和安裝，雙方一致同意租賃期間被上訴人使用上訴人涉案房屋的空調(diào)，由被上訴人購(gòu)買(mǎi)新的空調(diào)和熱水器安裝在上訴人居住處供上訴人使用，被上訴人為此支付購(gòu)買(mǎi)電器款20120元。目前，案涉《房屋租賃合同》無(wú)效，被上訴人從未使用租賃房屋及室內(nèi)的空調(diào)，而上訴人仍然使用被上訴人購(gòu)買(mǎi)的電器。被上訴人支付購(gòu)買(mǎi)電器的款項(xiàng)20120元是因《房屋租賃合同》無(wú)效造成的損失，因此一審判決并無(wú)不當(dāng)。四、一審未準(zhǔn)予上訴人的司法鑒定申請(qǐng)，并無(wú)不當(dāng)。上訴人對(duì)案涉房屋沒(méi)有處分權(quán)并負(fù)有交付隆教鄉(xiāng)政府拆除的義務(wù)，漳州市中級(jí)人民法院已經(jīng)就此作出生效判決，上訴人要求恢復(fù)原狀已無(wú)必要，其申請(qǐng)鑒定也無(wú)必要，只是浪費(fèi)司法資源而已，一審不予準(zhǔn)許該申請(qǐng)，并無(wú)不當(dāng)。綜上所述，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，懇請(qǐng)二審法院駁回上訴，維持原判。

　　二審期間，被上訴人藍(lán)文明、藍(lán)文強(qiáng)、楊藝聰未提交新證據(jù)。上訴人石勇強(qiáng)、許小紅提交兩份新證據(jù)，如下：證據(jù)一白坑村許厝自然村房屋拆遷收件收據(jù)、沿海大通道隆教段(白坑村)房屋搬遷騰房驗(yàn)收確認(rèn)書(shū)，用于證明上訴人有另外一套房子，雖然被政府列入拆遷范圍，但政府允許上訴人保留這套房屋。本案的訟爭(zhēng)房屋也存在這種情況。證據(jù)二供電公司與石勇強(qiáng)簽訂的《分布式光伏發(fā)電項(xiàng)目低壓發(fā)用電合同》與《雙電源(自備電源)供用電協(xié)議書(shū)》，用于證明簽訂該份合同要經(jīng)鄉(xiāng)政府同意、報(bào)備，這說(shuō)明鄉(xiāng)政府允許上訴人保留案涉房屋。被上訴人對(duì)兩份證據(jù)質(zhì)證如下：證據(jù)一不屬于新證據(jù)，該證據(jù)在2015年已經(jīng)存在，由上訴人執(zhí)掌，上訴人在一審的時(shí)候沒(méi)有提交，且該證據(jù)與本案涉案房屋沒(méi)有任何關(guān)系。上訴人與隆教鄉(xiāng)政府之間的房屋拆遷安置糾紛已經(jīng)過(guò)漳州市中級(jí)人民法院作出生效判決，隆教鄉(xiāng)政府也已經(jīng)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。所以上訴人主張政府允許其保留案涉房屋不能成立。證據(jù)二不屬于新證據(jù)，合同簽訂時(shí)間是2017年12月18日。該組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，且與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。合同中的地址是在港尾鎮(zhèn)，但本案是在鎮(zhèn)海村。這份合同也不是上訴人與鄉(xiāng)政府簽的，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)政府的允許，這份合同是上訴人跟電力公司簽訂的。結(jié)合雙方舉證、質(zhì)證，二審法院認(rèn)證如下：證據(jù)一涉及房屋與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，不予認(rèn)定。證據(jù)二《分布式光伏發(fā)電項(xiàng)目低壓發(fā)用電合同》約定的發(fā)電用電項(xiàng)目地址與案涉房屋的地址亦不一致，與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，二審法院亦不予認(rèn)定。

　　經(jīng)審理查明，雙方對(duì)一審查明認(rèn)定的事實(shí)均無(wú)異議，二審法院予以確認(rèn)。

　　二審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、被上訴人是否應(yīng)當(dāng)向上訴人支付2019年4月10日至2020年10月8日的房屋占用費(fèi)；2、一審判決上訴人賠償被上訴人電器損失20120元，是否有事實(shí)與法律依據(jù)；3、一審未準(zhǔn)許上訴人的司法鑒定申請(qǐng)是否程序違法。二審法院結(jié)合現(xiàn)有證據(jù)，分析如下：

　　一、被上訴人是否應(yīng)當(dāng)向上訴人支付2019年4月10日至2020年10月8日的房屋占用費(fèi)

　　首先，隆教鄉(xiāng)政府與石勇強(qiáng)于2016年6月20日簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，隆教鄉(xiāng)政府依約于2016年8月23日向石勇強(qiáng)發(fā)放房屋征遷補(bǔ)償款1590443.75元，石勇強(qiáng)已無(wú)案涉房屋所有權(quán)，且隆教鄉(xiāng)政府未委托石勇強(qiáng)對(duì)案涉房屋進(jìn)行管理使用，石勇強(qiáng)沒(méi)有收取案涉房屋的占用費(fèi)的權(quán)利基礎(chǔ)。其次，《房屋租賃合同》第三條第(一)款約定“經(jīng)甲乙雙方交驗(yàn)簽字蓋章(或手印)并移交房門(mén)鑰匙后視為交付完成”，石勇強(qiáng)未能提交移交對(duì)方的相關(guān)證據(jù)。再次，根據(jù)庭審筆錄和藍(lán)文明、石勇強(qiáng)的微信聊天記錄，藍(lán)文明直到2020年10月8日才將案涉房屋騰空，而且藍(lán)文明進(jìn)入案涉房屋均要聯(lián)系石勇強(qiáng)，案涉房屋實(shí)際未在被上訴人的掌控中。因此上訴人要求被上訴人向其支付2019年4月10日至2020年10月8日的房屋占用費(fèi)沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)。

　　二、一審判決上訴人賠償被上訴人電器損失20120元，是否有事實(shí)與法律依據(jù)

　　上海拆遷房律師根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，上訴人與被上訴人于2019年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效，被上訴人為了履行案涉合同，購(gòu)買(mǎi)空調(diào)和熱水器支出20120元，且案涉空調(diào)和熱水器仍由上訴人使用，因此一審判決上訴人支付被上訴人20120元有事實(shí)與法律依據(jù)，二審法院予以維持。

　　三、一審未準(zhǔn)許上訴人的司法鑒定申請(qǐng)是否程序違法

　　已生效的民事判決判令石勇強(qiáng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，騰空并向隆教鄉(xiāng)政府移交案涉房屋。上訴人基于恢復(fù)原狀而申請(qǐng)司法鑒定，因案涉房屋須交由隆教鄉(xiāng)政府拆遷，已經(jīng)無(wú)恢復(fù)原狀的必要，且上訴人對(duì)該房屋并沒(méi)有所有權(quán)，請(qǐng)求判令對(duì)方賠償恢復(fù)現(xiàn)狀的損失亦無(wú)權(quán)利依據(jù)，不能支持，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第一百二十一條第一款“當(dāng)事人申請(qǐng)鑒定，可以在舉證期限屆滿前提出。申請(qǐng)鑒定的事項(xiàng)與待證事實(shí)無(wú)關(guān)聯(lián)，或者對(duì)證明待證事實(shí)無(wú)意義的，人民法院不予準(zhǔn)許”規(guī)定，一審未準(zhǔn)許上訴人的司法鑒定申請(qǐng)并無(wú)不當(dāng)，二審法院予以維持。

　　綜上，石勇強(qiáng)、許小紅的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。

 

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