上海房屋買賣律師：房屋買賣可能涉及的法律問題

　　生活中在房屋買賣中發(fā)生不少糾紛，假如咱們遇到房屋買賣糾紛應該如何處理這些問題呢?關于房屋買賣糾紛的相關知識，上海房產(chǎn)買賣律師為您整理了以下關于房屋的各類糾紛問題及其知識點的相關知識，希望對您有所幫助。

　　一、房屋買賣的類型有哪些?

　　我國現(xiàn)寓居的房屋大致可分為經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房、單元集資建房、公房改制后的房改房、個人所有的私有房、二手房、商品房、“小產(chǎn)權房”。其中，最多的是城市商品房、二手房、農(nóng)村“小產(chǎn)權房”。

　　二、房屋買賣糾紛類型

　　因為房屋買賣觸及法律較多，不同于其它買賣。而交易當事人由于風險意識差、法律知識不足、故意規(guī)避政策等原因，以及行政主管機關監(jiān)管缺位，相關立法不完善，致使很多房屋買賣留下隱患，形成復雜的糾紛。

　　陰陽條約逃稅款。一些房屋買賣中，生意兩邊經(jīng)常會簽訂價錢分歧的兩份條約，這便是所謂的“陰陽條約”?！瓣枟l約”，系房屋買賣中，由兩邊簽定后向無關部分立案的那份條約，價錢普通都很低。這類條約盡管吻合條約成立的方式要件，但其實際上是經(jīng)由過程虛偽下降條約標的價錢的方式，詐騙登記部分，目標是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國家好處，違反了我國稅收法律法例，依據(jù)民法公例第58條、合同法第52條的劃定，“以正當方式掩飾非法目標的，條約有效”，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權利義務關系的效力。所謂“陰合同”，則是雙方當事人私下簽訂并實際履行的合同，價格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當事人的真實購買價格和意圖。現(xiàn)實中，法院一般都確認“陰合同”具有合同效力，可以成為確定民事權利義務關系的基礎?！瓣庩柡贤痹诙址抠I賣中出現(xiàn)較多，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反了我國稅收管理規(guī)定，有關部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構成犯罪。同時，買賣雙方簽訂“陰陽合同”后，雖然也可能有一部分人僥幸蒙混過關，但由于這類合同大多都存在未經(jīng)登記不辦證、很不規(guī)范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，履行過程中很容易出現(xiàn)矛盾。

　　只看房屋不看證。檢察房產(chǎn)證是每一個購房者必需做的第一件事?！抖紩课輽鄬俚怯浿卫碓O施》第五條劃定：“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。

　　小產(chǎn)權房沒名分。所謂“小產(chǎn)權房”，是指建設在農(nóng)村集體土地上的房屋。一般由開發(fā)商與村委會分工或由村委會自行建設。因其用地的性子，它不能取得國家建設部門頒發(fā)的房屋所有權證，當然也不能上市交易，其“房產(chǎn)證”是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的。相對于直接受法律保護的商品房所有權，這樣的產(chǎn)權性質(zhì)以及所受到的產(chǎn)權保護比較“小”，所以被稱之為“小產(chǎn)權房”。

　　對應的，由國家房管主管構造發(fā)給產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權。如許的房地產(chǎn)開發(fā)建設的一般步驟是：開發(fā)商辦理正當?shù)牧㈨楅_發(fā)手續(xù)后，辦理地皮出讓手續(xù)并按規(guī)定將地皮出讓金和使用稅（費）上繳給國家，由國家給開發(fā)商發(fā)放地皮使用證和房屋預售許可證，如許的房屋稱為大產(chǎn)權房屋。小產(chǎn)權房以價錢昂貴、生意業(yè)務簡便備受青睞，在房屋買賣市場中占有一定份額;但對房地產(chǎn)市場形成一定沖擊，擾亂了正規(guī)房地產(chǎn)市場秩序。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售。

　　法律政策下，小產(chǎn)權房沒有房屋建設許可證、國有地皮使用證、修筑計劃許可證，在日常普通居住中相安無事，因為沒有真正的產(chǎn)權，不受法律維護，一旦產(chǎn)生糾紛被告狀，法院將認定房屋買賣條約有效。如一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房者也難以找到處理糾紛的合同依據(jù)或法律依據(jù);由于小產(chǎn)權房無法辦證，購房者無法通過抵押手段融資，也無法使其上市交易;一旦房屋面臨拆遷，還可能承擔沒有拆遷補償?shù)娘L險。同時，小產(chǎn)權房交易帶來大量社會問題，一是國有資產(chǎn)流失，二是購房者仍然屬流動人口，對社會治安、計劃生育等工作帶來很多不便，購房者子女入學仍受困擾。

　　以上便是對于房產(chǎn)糾紛的相關法律問題，如果您也遇到此類的相關案件糾紛，可以咨詢上海房屋買賣律師。

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