公司借名買房之后產權歸屬糾紛

　　上海房屋買賣律師解析借名買房糾紛案。

　　【原告訴稱】

　　周向法院提起訴訟：要求F公司協助辦理某房屋的產權登記手續。事實和理由：2003年11月15日，周某華與F公司簽訂了房屋認購合同。合同規定，周某華以每平方米5880元的價格購買了F公司開發的第一套房子，總價為293385元。根據合同規定，周某華的首期款為143385元，余額以銀行個人住房貸款的形式支付。到目前為止，周某華已經支付了所有的房價，F公司也按照合同交付了房子，周某華一直居住到現在。由于F公司多次更名和法定代表人，周某華未能辦理房屋產權登記。現在向法院提起訴訟，請求法院支持。

　　【被告辯稱】

　　F公司辯稱，他們不同意周的主張，原因如下：

　　1.F公司和周華沒有建立房屋銷售合同，雙方簽訂的合同不是真正的意圖。

　　2.F公司由于財務困難，周的兄弟周軍以周的名義簽訂了房屋銷售合同，通過銀行貸款給F公司，周華沒有支付房屋款。

　　3.貸款后，F公司一直在償還每月的銀行貸款，支付總額約80萬元。后來，由于資金短缺，銀行向法院起訴了周華和F公司。由于房價上漲，周華可能被列入破壞信任的名單，他將償還剩余的銀行貸款。F公司同意歸還周償還的銀行貸款。

　　4.F公司因債務問題將房屋抵押給他人，對周某華的入住情況一直不知情。此外，F公司反訴要求周某華將涉案房屋返還。

　　周某華以訴說理由不同意F公司的反訴請求。

　　第三人周某軍說，當周某華買房時，周某軍并沒有借名買房，周某軍只是為周某華買房，同意周某華的訴訟。

　　【本院查明】

　　1.F公司是開發商，黃某是該公司的法定代表人。后來，該公司改為本案的被告，即F公司。周某軍和周某華稱他們為兄妹。

　　2.涉及的房屋性質為商品房。這所房子沒有抵押，也沒有被查封。

　　3.2003年11月15日，周某華與F公司簽訂認購合同，約定周某華以每平方米5880元的價格購買F公司開發的1號房，建筑面積498.96平方米，總價293385元。合同附件(包括室內外裝修、家具、家電等設備)中約定了三對房屋的裝修和設備標準。根據合同附件四，周某華的首付為1433885元，余額為150萬元。

　　2003年12月3日，周某華、F公司與銀行(以下簡稱銀行)簽訂了《個人住房貸款合同》，合同約定，自2003年12月3日至2023年12月2日，周某華為購買涉案房屋貸款150萬元，每月償還本息金額為9932.51元。

　　4.2012年6月28日，本行以金融貸款合同糾紛為由向本院提起訴訟，要求周某華和F公司償還上述貸款本金、利息、罰息和律師費，周某華未出庭答辯。2012年9月12日，本院判決規定，周某華已償還涉案房屋抵押貸款本息92個月。截至2012年6月6日，他仍欠銀行貸款本金1106298.05元，利息及罰息50196.27元。根據本行提供的2012年6月6日還款憑證，周某華償還本行本金，利息及罰息共計1156494.32元。

　　判決主要內容如下:

　　個人住房貸款貸款合同終止；被告F公司根據貸款合同約定對本判決的付款義務承擔連帶擔保責任；被告F公司在承擔本判決的連帶擔保責任后，有權向被告周某華追償。

　　5.庭審期間，F公司提供銀行存折和還款憑證，以周某華的名義償還抵押貸款。確認合同簽訂后，F公司持有上述銀行存折，償還涉案房屋抵押貸款92個月。經法院詢問當事人，確認2012年6月6日還款憑證為周某軍代周某華還本，利息及罰息共計1156494.32元。

　　6.在訴訟中，經過法院的現場調查，涉案房屋目前被周某華委托他人占用，房屋裝修和設備與合同基本一致，周某華表示沒有裝修房屋。

　　房屋物業及水費由周氏兄弟姐妹交付。

　　訴訟中，當事人對以下證據和事實存在較大分歧。

　　1.支付涉案房屋的購房款。

　　第一次庭審時，周某華提交了F公司2003年11月24日的證明，內容為:周某華在1號樓支付了498.96平方米的房款，在建行的抵押貸款由F公司償還。特此證明。此外，周某華提供了一份首付發票副本。

　　由于上述證明不符合按揭貸款購房的交易習慣，法院詢問了周某華代理人關于首付、房屋交付、按揭貸款償還等重要事實的情況。代理人未能作出答復，法院命令周某華本人出庭接受詢問。在詢問周某華后，周某華表示，他只是簽訂了購房合同，其他事項不清楚。他在簽訂合同的當天支付了首期款，然后支付了兩次購房款。事實上，這是一筆全額購房款。由于時間長，三筆購房款的收據已經丟失。在此期間，由于F公司的法定代表人黃與周某軍關系良好，F公司資金緊張。經協商，將原來的全額購房合同改為抵押貸款購房合同，貸款給F公司，貸款由F公司償還。

　　針對周某華在訴狀中聲明的購房方式與后審中聲明的購房方式之間的矛盾，周某華的代理人表示，在起訴期間，周某華不清楚購房的具體情況，因此，他主張以抵押貸款的形式支付購房款。后來，他發現了2003年10月24日的證據，重新整理了事實，并將其改為全額購房，抵押貸款本質上與購房無關。全額購房是事實上的合同，沒有書面合同。

　　F公司不承認首付發票的真實性。根據2003年11月24日的證明，周沒有支付購房款，并向周出具了銀行貸款證明。

　　2.關于周某華、周某軍及F公司是否存在以房、車換涉案房屋的事實。

　　根據法院的記錄，F公司在案件審理過程中表示，周同意用房屋和車輛車輛更換涉案房屋，但實際上沒有履行。F公司敦促周某華辦理涉案房屋的產權證，用于辦理銀行抵押手續，但周某華沒有配合。在審判期間，涉案房屋仍由F公司控制。F公司同意協助銀行辦理產權證和抵押手續，并同意銀行的主張。在本案中，法院重點審理貸款糾紛，沒有將房屋買賣作為本案審理的重點。

　　周某華否認與F公司存在房屋，車輛置換涉案房屋。

　　周某軍說，由于時間長了，是否以房、車換涉案房一事已不清楚。

　　3.關于當事人對涉案房屋的占有和交付。

　　周某華和周某軍表示，2005年房屋建成后，F公司即將向周某華交付涉案房屋，因為房屋沒有集中供暖，一直處于閑置狀態，只是偶爾派人去看看。

　　F公司表示，沒有將房屋交付給周某華，周某華在2012年8月之前沒有入住，之后F公司也不知道周某華擅自入住涉案房屋。

　　【裁判結果】

　　1、2003年11月15日，周某華與F公司簽訂的《認購合同》無效；

　　二、本判決生效后七日內，周某華將房屋騰退F公司；

　　三、駁回周某華的主張。

　　周某華要求F公司就涉案房屋辦理產權登記的訴訟請求，證據不足，于法無據，法院不予支持。周某華繼續占用涉案房屋，沒有正當理由，故對于F公司要求周某華返還房屋的反訴請求，法院予以支持。

　　庭審中，經詢問，周某軍認為代周某華償還的銀行貸款本息由周某華主張權利，自己只是代為出資。經法院釋明，周某華不在本案中就償還的銀行貸款本息主張權利，堅持另行起訴，當事人可以就本判決未盡事宜另行處理。如遇此類糾紛，可以在線咨詢上海房屋買賣律師。

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