禁選業(yè)委會成員就因不交物業(yè)費 上海房產律師咨詢

　　上海房產律師咨詢 作為維護業(yè)主權益的“法寶”，業(yè)委會的重要性不言而喻，不但關系著業(yè)主如何行使自己的權利，也關系到廣大業(yè)主的切身利益。然而一直以來，實踐中業(yè)主大會和業(yè)委會的成立比例不高。導致業(yè)委會成立難的原因是多方面的。這其中，部分地方在物業(yè)管理條例中對成立業(yè)委會設置了門檻，將“按時交納物業(yè)費等相關費用”作為參選業(yè)主委員會成員的必要條件，有公民對此向全國人大常委會法工委提出了審查建議。

　　全國人大常委會法工委經研究認為，民法典物權編對業(yè)主大會、業(yè)委會成立的具體條件和程序作出了原則性的指引規(guī)定。將“按時交納物業(yè)費等相關費用”作為參選業(yè)主委員會成員的必要條件，缺乏上位法依據(jù)，不符合立法原意和法治精神，應予以糾正。

　　“業(yè)主委員會是業(yè)主自治組織，其委員參選資格基于建筑物區(qū)分所有權產生，是法律賦予業(yè)主的民事基本權益。根據(jù)立法法和民法典有關規(guī)定，地方性法規(guī)在沒有法律依據(jù)的情況下，不宜對業(yè)主委員會委員參選資格作出限制。”全國人大常委會法工委負責人說。

　　認為與上位法不符公民提出審查建議

　　2020年1月，全國人大常委會法工委收到公民張某某的來信，信中提及某省出臺的物業(yè)管理條例中有關競選業(yè)委會委員資格的規(guī)定。

　　根據(jù)該規(guī)定，業(yè)委會委員的首要條件是“遵守國家有關法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，積極履行業(yè)主義務，按時交納物業(yè)服務費等相關費用”。在張某某看來，這一規(guī)定與國務院出臺的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）的相關規(guī)定并不一致，建議對其進行審查。

　　“《條例》第十六條規(guī)定，業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。換言之，只要是小區(qū)業(yè)主，就都有被選為業(yè)委會委員的可能性，沒有其他限制條件。而省里的條例似乎是站在物業(yè)公司的角度出發(fā)，在與上位法存在沖突的前提下，盡力在強調委員的義務而不是權利。”張某某認為，這一規(guī)定造成一個現(xiàn)實問題：如果物業(yè)公司沒有通過業(yè)主大會表決私自提高收費標準亂收費，一批業(yè)主對此不滿意而拒絕按時交納物業(yè)費。那么，按照省條例，這批業(yè)主即使依法積極地想?yún)⑦x業(yè)委會，也無法成為業(yè)委會成員，更無法有效地通過業(yè)委會為業(yè)主們爭取更多的權利。

　　“實際上一般來說，一位業(yè)主長期拖欠物業(yè)費是不會被選為業(yè)委會委員的。但如果大家認為這位業(yè)主是為大家爭取利益，那么，即使他長期拒繳物業(yè)費也仍能夠得到大家的信任和支持而當選。”張某某說。

　　無獨有偶。同年9月，又有公民通過中國人大網審查建議在線提交平臺提出對某省的物業(yè)管理條例第三十一條進行審查。審查建議人提出，該省條例第三十一條第二款規(guī)定將“必須按時交納物業(yè)服務費用和住房專項維修資金”作為業(yè)主參選業(yè)主委員會成員的必要條件，與《條例》第六條、第十六條的規(guī)定不一致。

　　地方立法機關給出多個理由

　　記者采訪中了解到，對于成立業(yè)委會，民法典第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第二百七十七條規(guī)定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

　　《條例》以及地方性法規(guī)都屬于民法典中所說的“法律、法規(guī)”的范圍。

　　《條例》第六條規(guī)定，房屋的所有權人為業(yè)主，享有選舉業(yè)主委員會成員的權利，并享有被選舉權。第七條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應當履行按時交納物業(yè)服務費用的義務。第十六條規(guī)定，業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

　　經粗略梳理，記者發(fā)現(xiàn)，目前全國范圍內，將“按時交納物業(yè)管理費等相關費用”作為參選業(yè)主委員會成員必要條件的地方立法并非個例，不少地方的物業(yè)管理條例都有類似的規(guī)定。此次被提起審查建議的某省條例的制定機關也表示，之所以作出這種規(guī)定除了基于該省物業(yè)管理的實際需要，還參照了此前的其他多個省市的立法經驗。

　　 據(jù)悉，地方立法之所以會將“按時交納物業(yè)費等相關費用”作為業(yè)主參選業(yè)主委員會成員的必要條件主要出自幾方面的考慮：首先，業(yè)委會作為業(yè)主的自治性組織，主要功能是服務業(yè)主、維護業(yè)主合法權益，業(yè)主委員會成員應當具備較高的素質和能力。其次，《條例》規(guī)定業(yè)主委員會有督促業(yè)主交納物業(yè)費的義務，如果不將按時交納物業(yè)費作為業(yè)主委員會成員的條件，就會出現(xiàn)沒有交納物業(yè)費的業(yè)主委員會成員要求其他業(yè)主交納物業(yè)費的尷尬局面，不利于業(yè)委會正常履行職責、有效開展工作。此外，住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第三十一條將“模范履行業(yè)主義務”作為成為業(yè)主委員會成員的條件。因此，地方立法機關認為，相關規(guī)定并不違反國家有關法律、行政法規(guī)等有關規(guī)定。上海房產律師咨詢

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