買(mǎi)房貸款如何保護(hù)自己的權(quán)益？廣州房屋買(mǎi)賣(mài)律師為您講解

　　在現(xiàn)實(shí)生活中，每個(gè)人或多或少都會(huì)陷入“借名買(mǎi)房”的境地。例如，有的人想投資房地產(chǎn)，但沒(méi)有資格； 有的人想在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)享受優(yōu)惠政策； 有的人想減少手續(xù)，少交稅； 還有一些人的情況與當(dāng)事人親屬一樣，即使沒(méi)有資格或能力也想買(mǎi)房。為了這些目的，當(dāng)時(shí)同意借他人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，要做到，然后轉(zhuǎn)讓給真正的買(mǎi)家。但是“借名買(mǎi)房”真的是最好的政策嗎？有什么風(fēng)險(xiǎn)？那么對(duì)于相關(guān)情況你了解多少呢？接下來(lái)和廣州房屋買(mǎi)賣(mài)律師一起看看吧。

　　在正式回答題主的問(wèn)題之前，我想講一個(gè)類(lèi)似的案例。

　　段梅是段和王的獨(dú)生女，2010年與前夫張戈結(jié)婚。 同年，為改善家庭居住環(huán)境，雙方段、王三人協(xié)商選擇了位于上海市順義區(qū)的一套住宅（簡(jiǎn)稱(chēng)“101棟”）。 由于段、王兩人當(dāng)時(shí)都已退休，不能正常辦理貸款，但他們的存款不足以支付全部房款，兩位老人與段商量。 我想借段梅的名字買(mǎi)這所房子101。 段梅與開(kāi)發(fā)商簽訂合同后，段梅以段梅的名義將10萬(wàn)元轉(zhuǎn)到存折上，用于首付，期間存折一直在兩位老人手中。

　　貸款下來(lái)后，由于老兩口現(xiàn)金周轉(zhuǎn)困難，段姐用自己的錢(qián)為老兩口支付了總計(jì)1萬(wàn)元的6個(gè)月貸款。后來(lái)，在2011年，一部分家庭基地被拆遷，一部分家庭因此獲得了50萬(wàn)元的搬遷補(bǔ)償。第二天拆遷款到達(dá)后，段某將拆遷款20萬(wàn)元全部存入段姐的貸款銀行賬戶(hù)，一次性?xún)斶€所有貸款。

　　101號(hào)房屋進(jìn)行交付后，老兩口對(duì)該房屋問(wèn)題進(jìn)行了設(shè)計(jì)裝修，并一直都是居住在101中，段妹對(duì)此我們并無(wú)任何異議，也一直得到認(rèn)可以及房屋建筑就是中國(guó)老人的。但是，2019年，段妹與前夫離婚，找了其中一個(gè)比自己小很多的男朋友。二人已經(jīng)開(kāi)始交往后，段妹便對(duì)101號(hào)房屋動(dòng)了學(xué)生心思，補(bǔ)辦了房產(chǎn)證并和他們父母可以打得不可開(kāi)交，幾度斷絕了和父母的往來(lái)。父母見(jiàn)此情景，滿(mǎn)寒霜，為了社會(huì)保障企業(yè)自己的權(quán)益并間接環(huán)境保護(hù)作為女兒，段某和王某只得含淚將女兒訴至人民法院，請(qǐng)求將房屋過(guò)戶(hù)至二老名下。

　　萬(wàn)愛(ài)千恩百苦，疼我孰知父母？可惜，直到中國(guó)庭審活動(dòng)結(jié)束段妹都沒(méi)有自己明白我們這個(gè)社會(huì)道理，甚至可以動(dòng)輒向父母進(jìn)行索要200萬(wàn)的調(diào)解款，逼迫二老選擇放棄過(guò)戶(hù)房屋的主張。親情在金錢(qián)利益面前輸?shù)囊粩⊥康亍?

　　本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是是否建立了以名購(gòu)房的關(guān)系。

　　用于確定是否用假名購(gòu)買(mǎi)房屋的標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　是否簽訂房屋貸款購(gòu)房合同，房屋的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)由誰(shuí)來(lái)支付，房屋的實(shí)際住房由誰(shuí)來(lái)生活，以滿(mǎn)足轉(zhuǎn)讓后的主動(dòng)索賠轉(zhuǎn)讓條件。段和王出于信任沒(méi)有和段姐姐簽訂合同，但幾乎所有的購(gòu)房，購(gòu)房者也一直居住在101房，因此此案應(yīng)重點(diǎn)證明購(gòu)房者是如何支付的以及房屋被誰(shuí)占用。根據(jù)我國(guó)《民法典》和上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)，規(guī)定：

　　《民法典》第一百四十三條規(guī)定：符合下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。"

　　《上海市高級(jí)管理人民對(duì)于法院進(jìn)行關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解決案件可以適用中國(guó)法律制度若干重大問(wèn)題的指導(dǎo)教師意見(jiàn)》第十五條：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際情況享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)施工合同約定時(shí)間要求學(xué)生登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他重要原因就是依法不能及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記，或者一個(gè)涉及善意交易第三人利益的除外。當(dāng)事人一方能夠提供科學(xué)證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)我們確實(shí)可能存在出資比例關(guān)系，但不足以證明雙方國(guó)家之間是否存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)根據(jù)出資的性質(zhì)按照學(xué)習(xí)相關(guān)政策法律法規(guī)規(guī)定數(shù)據(jù)處理。”

　　帶著半輩子的積蓄不顧一切地購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老院，但由于一時(shí)的貪婪和粗心，幾乎失去了財(cái)產(chǎn)權(quán)，為別人做了婚紗。 怎么了？ 這就是親生子女的情況，更不用說(shuō)缺乏親屬關(guān)系了。 在這里，居家律師也建議，我們不要輕易“借名字買(mǎi)房子”，因?yàn)榻杵饋?lái)容易，還是困難！ 然而，我國(guó)法律對(duì)買(mǎi)受人的權(quán)利進(jìn)行了保護(hù)，但任何權(quán)利的行使都存在著邊界，需要證明這種關(guān)系的存在。

　　所以，這里我給大家總結(jié)一下實(shí)名買(mǎi)房需要注意的幾點(diǎn)：

　　1、借名買(mǎi)房不可違反相關(guān)法律制度規(guī)定，不可違背公序良俗、損害企業(yè)社會(huì)發(fā)展公共經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)主義秩序（如利用借名者的資質(zhì)購(gòu)買(mǎi)政策性房屋，企圖享受相應(yīng)國(guó)家利益）。

　　2、以借款人名義購(gòu)買(mǎi)房屋的方式，最好與借款人簽訂合同，約定購(gòu)房款由實(shí)際出資人支付，房屋的實(shí)際權(quán)利由出資人享有。

　　注意保管所有由實(shí)際投資者購(gòu)買(mǎi)的物品，提供相應(yīng)的證據(jù)（如銀行流量、付款發(fā)票、收據(jù)等）。

　　4、購(gòu)房后，房屋建設(shè)不可完全交由借名人進(jìn)行長(zhǎng)期生活居住，而應(yīng)當(dāng)由實(shí)際企業(yè)出資人可以居住、使用。對(duì)此，實(shí)際作為出資人之間最好能提供一個(gè)房屋由其實(shí)際工作居住的證據(jù)（如繳納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)等的票據(jù)，在房屋中居住的照片、視頻等）。

　　5、主張?jiān)诜戏课蒉D(zhuǎn)讓條件后，盡快以實(shí)際出資人的名義辦理房屋變更登記。

　　如有“借名買(mǎi)房”糾紛，建議及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)婚姻家庭律師，在律師的指導(dǎo)下收集證據(jù)，保護(hù)自己的權(quán)益和不動(dòng)產(chǎn)！

　　以上分析就是廣州房屋買(mǎi)賣(mài)律師為您整理的常見(jiàn)問(wèn)題，希望對(duì)大家有幫助，謝謝他們閱讀。如果您還有一些其他沒(méi)有什么不清楚的地方，或者通過(guò)其他的問(wèn)題，請(qǐng)咨詢(xún)網(wǎng)站進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的律師，我們將會(huì)為您解決這些疑難問(wèn)題。